Автор: Александр и Шинар Линдеманн из LINDEMANNLAW для TND Universe
Лихтенштейн редко попадает в заголовки мировых новостей о недвижимости — и именно в этом, по мнению многих искушенных инвесторов, и заключается его привлекательность. Расположенное между Швейцарией и Австрией, входящее в таможенный и валютный союз со швейцарским франком и интегрированное в Европейское экономическое пространство (ЕЭП), Княжество предлагает сочетание преимуществ, с которым могут сравниться лишь немногие юрисдикции: континентальную правовую определенность, банковскую систему швейцарского уровня, доступ к рынку ЕЭП, а также конфиденциальную и стабильную среду управления.
Для международных инвесторов и семейных офисов, рассматривающих возможность вложения средств в альпийскую недвижимость, вот что действительно будет иметь значение в 2026 году.
Правовая система, рассчитанная на долгосрочную перспективу
Лихтенштейн следует традициям гражданского права, причём его частное право исторически уходит корнями в Австрию, но находится под сильным влиянием Швейцарии. Это конституционная монархия, в которой законы принимаются совместно парламентом и князем, а споры рассматриваются в судах общей юрисдикции вплоть до Верховного суда и Конституционного суда.
В сфере недвижимости основой служит центральный государственный земельный реестр, который ведётся Министерством юстиции. Зарегистрированные записи пользуются общественной доверительной силой: третьи лица могут полагаться на содержание записей, а добросовестные приобретатели пользуются надежной защитой. Право собственности, ипотеки, земельные обременения и другие вещные права, как правило, возникают — и приобретают приоритет — только после регистрации. Благодаря этому на практике гарантии права собственности в Лихтенштейне являются исключительно надежными.
Режим оформления прав собственности на недвижимость: первый вопрос, который возникает у каждого иностранного покупателя
Самым важным моментом для инвесторов-нерезидентов является режим передачи прав на землю. Приобретение иностранцами недвижимости в Лихтенштейне не является правом; каждый случай рассматривается Министерством юстиции индивидуально с учетом целей, закрепленных в законодательстве, и проверки на наличие законных интересов.
Особого внимания заслуживают две особенности:
Понятие «приобретение» носит широкий характер. Оно охватывает не только прямую передачу права собственности, но и права, равнозначные праву собственности, и даже долгосрочную аренду, которая фактически представляет собой прикрытое приобретение. Даже творчески разработанная структура договора аренды земельного участка не всегда позволяет избежать требований о получении разрешения.
Наиболее строгие правила действуют в отношении жилой и курортной недвижимости. Это сделано намеренно: данный режим призван пресекать спекуляции на рынке жилья. Процедура получения разрешений на коммерческую недвижимость, как правило, более гибкая, особенно в тех случаях, когда земельный участок необходим для законной деятельности, связанной с бытовыми потребностями, или для утвержденного коммерческого проекта. Разрешения также могут выдаваться с условиями, выполнение которых может контролироваться впоследствии.
Поэтому инвесторам следует согласовать свои исходные допущения относительно структуры сделки с порядком передачи земельных участков до подписания письма о намерениях.
Отсутствие валютного контроля — но строгая дисциплина в области противодействия отмыванию денег
В Лихтенштейне отсутствуют традиционные меры валютного контроля, а швейцарский франк свободно обращается в рамках валютного союза со Швейцарией. Режим движения капитала является либеральным: средства от покупки, доходы от аренды и выручка от продажи могут ввозиться и вывозиться из страны, а также конвертироваться на рыночных условиях.
Однако на практике банки применяют строгие меры по противодействию отмыванию денег, проверке личности клиентов (KYC) и проверке на соответствие санкционным спискам. Для покупателей из числа состоятельных частных лиц (HNWI), использующих сложные международные структуры, это не просто формальность. Документация о происхождении средств, обеспечение прозрачности в отношении бенефициарных владельцев и проверка на соответствие санкциям ЕС и Швейцарии должны быть подготовлены параллельно с юридической экспертизой, а не после неё.
Выбор подходящей холдинговой компании
Лихтенштейн предлагает необычайно широкий набор инструментов для создания холдинговых структур. Наиболее распространёнными схемами для иностранных инвесторов в недвижимость являются:
Акционерное общество (AG) и общество с ограниченной ответственностью (GmbH) — классические формы компаний с ограниченной ответственностью, которые обычно используются в качестве специальных целевых компаний (SPV), владеющих имуществом.
«Анштальт» — гибкое юридическое лицо, характерное исключительно для Лихтенштейна, которое часто используется в качестве верховной холдинговой компании и зачастую создается таким образом, чтобы соответствовать критериям частной структуры управления активами.
Частный фонд (Stiftung), который зачастую создается на уровне выше специальной целевой компании (SPV), управляющей имуществом, с целью изоляции рисков и решения вопросов планирования преемственности — это особое преимущество Лихтенштейна в сфере управления состоянием, передаваемым из поколения в поколение.
В отношении продуктов на рынке недвижимости с участием нескольких инвесторов хорошо зарекомендовали себя структуры UCITS или AIF, находящиеся под надзором Управления по финансовым рынкам (FMA).
Правильный ответ зависит от вида активов, круга инвесторов, временных горизонтов и общей налоговой ситуации — однако выбор вариантов широк, а различные комбинации (фонд — «Anstalt» — специальная целевая компания по управлению недвижимостью) являются распространенными и пользуются признанием на международном уровне.
Краткий обзор процесса приобретения
Типичная сделка с недвижимостью в Лихтенштейне проходит по предсказуемому сценарию: проверка данных земельного реестра и зонирования, параллельное проведение юридической, технической и финансовой экспертизы, проверка на соответствие требованиям по противодействию отмыванию денег, а затем составление нотариально заверенного договора купли-продажи, готового к регистрации и содержащего отлагательные условия. Переход права собственности и установление обеспечительных мер вступают в силу после внесения записи в земельный реестр на основании надлежащим образом нотариально заверенного публичного акта.
Большинство договоров аренды заключаются в устной форме, а не регистрируются, и при смене владельца покупатель вступает в права арендодателя. Реформа законодательства об аренде, вступившая в силу в январе 2017 года, усилила защиту как жилых, так и коммерческих арендаторов от расторжения договора; в соответствии с установленными законом правилами обращение с гарантийными депозитами по жилой аренде ограничено суммой, равной трехмесячной арендной плате.
Финансирование: ориентированное на реестр, консервативное, привлекательное для банков
Финансирование недвижимости осуществляется преимущественно лихтенштейнскими и швейцарскими банками, а также группами частных банков, деятельность которых контролируется FMA. Обеспечение создается посредством процедуры регистрации ипотеки в реестре, как правило, с использованием земельных обременений с фиксированной или максимальной суммой, либо реестровой облигации.
Процентные ставки по коммерческим кредитам с плавающей ставкой в швейцарских франках, как правило, рассчитываются на основе ставки SARON с начислением сложных процентов плюс банковская маржа; кредиты с фиксированной ставкой остаются привлекательными с точки зрения обеспечения бюджетной стабильности на несколько лет. Законодательного ограничения на размер коммерческих процентных ставок не существует, однако условия, носящие характер ростовщичества, признаются недействительными.
Кредиторы, как правило, требуют проведения независимой оценки третьей стороной с применением международных стандартов, таких как IVS или RICS, наличия ковенантов, обеспеченных недвижимостью (LTV, коэффициент покрытия обслуживания долга, коэффициент покрытия процентов), а также — в случае крупных структурированных сделок — создания заемщика в форме специальной проектной компании (SPV) с механизмами управления денежными потоками и формирования резервов.
Экспроприация, конфискация и несостоятельность: меры защиты от негативных последствий
Конституционная защита собственности является надежной. Экспроприация допускается исключительно в интересах общественного блага при условии выплаты адекватной компенсации, которая распространяется как на официальное изъятие собственности, так и на исключительно строгие ограничения (фактическая экспроприация). Компенсация распространяется на сервитуты, право пользования, права на застройку и зарегистрированные обеспечительные права, что означает, что интересы кредиторов, имеющих обеспечение, также защищены.
Кодекс о несостоятельности, действующий с января 2021 года, предусматривает переориентацию политики на реструктуризацию, когда это возможно, с возможностью сохранения контроля над имуществом за должником. Информация о возбуждении производства публикуется и заносится в земельный реестр, что обеспечивает прозрачность для всех заинтересованных сторон.
Что это означает для международных инвесторов
Для состоятельных частных лиц и семейных офисов недвижимость в Лихтенштейне редко является инвестицией, ориентированной исключительно на доходность. Это актив, обеспечивающий стратегическое позиционирование: стабильность, конфиденциальность, устойчивость валюты, доступ к рынкам ЕЭЗ и правовая инфраструктура, рассчитанная на владение недвижимостью на протяжении нескольких поколений.
Решающими факторами успеха в 2026 году являются:
Своевременное изучение режима передачи прав на недвижимость, особенно в отношении жилой и курортной недвижимости. Выбор структуры владения, которая соответствует как инвестиционной стратегии, так и более широкой архитектуре семейного состояния. Рассмотрение вопросов противодействия отмыванию денег (ПОД) и документации об источниках средств как параллельного направления работы, а не как второстепенного вопроса. А также сотрудничество с консультантами, которые разбираются как в механизмах ведения реестров в Лихтенштейне, так и в трансграничном контексте Швейцарии и ЕЭЗ.
При правильном подходе инвестиции в недвижимость Лихтенштейна могут стать одним из самых устойчивых компонентов международного инвестиционного портфеля.
LINDEMANNLAW — швейцарская юридическая фирма, предоставляющая консультации миллиардерам из рейтинга Forbes, международным инвесторам, семейным офисам и предпринимателям по вопросам трансграничной недвижимости, структурирования и управления капиталом. Александр и Шинар Линдеманн являются партнерами-основателями компании TND Universe.