Автор: Александр и Шинар Линдеманн из LINDEMANNLAW для TND Universe
Немногие юрисдикции могут сравниться со Швейцарией по сочетанию политической стабильности, устойчивости валюты, банковской инфраструктуры и верховенства закона. Для состоятельных частных лиц и семейных офисов швейцарская недвижимость редко является источником дохода — для них это вопрос позиционирования: средство сбережения в твердой валюте, надежно защищенное и имеющее один из самых надежных земельных реестров в мире. Однако это также рынок с одним из самых строгих режимов приобретения недвижимости иностранцами в Европе, и в настоящее время этот режим находится на стадии политического пересмотра.
Для международных инвесторов и семейных офисов, рассматривающих возможность вложения средств в швейцарскую недвижимость, вот что действительно имеет значение в 2026 году.
Система гражданского права, основанная на кантональном федерализме
Швейцария является страной с гражданско-правовой системой, при этом большинство норм кодифицировано на федеральном уровне — в первую очередь в Гражданском кодексе и Кодексе обязательств — однако на кантональном уровне наблюдаются значительные различия в таких вопросах, как зонирование, налогообложение, сборы за передачу права собственности и нотариальная практика. Передача прав на недвижимость и обеспечительные права регулируются федеральным законодательством, в то время как кантоны регулируют процесс оформления сделок, сборы и, в некоторых случаях, дополнительные налоги на передачу прав.
Основой безопасности прав собственности в Швейцарии является публичный земельный реестр, пользующийся общественным доверием: добросовестный приобретатель может полагаться на записи в реестре, а защита добросовестных приобретателей обеспечивается на высоком уровне. Поэтому проверка прав собственности и страхование прав собственности — распространенные во многих других юрисдикциях — как правило, не требуются. Право собственности переходит только после регистрации, а ипотечные векселя (Schuldbriefe) вступают в силу с даты регистрации. Передача права собственности на недвижимость должна оформляться нотариально заверенным актом в кантоне, где находится объект недвижимости, причем нотариальное заверение должно быть составлено на официальном языке данного кантона.
Такое сочетание — кодифицированное федеральное материальное право, строгие кантональные процессуальные нормы и основанная на регистрации система регистрации прав собственности — обеспечивает предсказуемые, тщательно задокументированные результаты сделок, которые трудно оспорить задним числом.
Лекс Коллер: Первый вопрос, который задает себе каждый иностранный покупатель — и важный аспект политической ситуации
Самым важным моментом для инвесторов-нерезидентов является Федеральный закон о приобретении недвижимости лицами, проживающими за рубежом, — широко известный как «Lex Koller».
Закон «Лекс Коллер» ограничивает приобретение иностранцами некоммерческой недвижимости, то есть жилой недвижимости, незастроенных земельных участков, не предназначенных для коммерческого использования, объектов, используемых государственными органами, а также постоянно пустующих зданий. На практике иностранные физические лица в значительной степени лишены возможности приобретать жилую недвижимость, за одним заметным исключением: дома для отдыха в разрешенных туристических муниципалитетах, при условии соблюдения кантональных квот.
Есть ещё два важных нюанса:
Критерии классификации достаточно широки. Юридическое лицо, зарегистрированное за пределами Швейцарии, автоматически считается «иностранным», независимо от того, кто им управляет. Юридические лица, зарегистрированные в Швейцарии, также рассматриваются как иностранные, если они находятся под иностранным контролем — что определяется на экономической основе с учетом структуры собственности и цепочки финансирования. Граждане стран ЕС/ЕАСТ рассматриваются как швейцарцы, если они проживают в Швейцарии как юридически, так и фактически; гражданам стран, не входящих в ЕС/ЕАСТ, требуется швейцарский вид на жительство категории C.
Объекты смешанного назначения допускаются только в тех случаях, когда жилая часть явно играет второстепенную роль (например, квартира смотрителя в офисном здании) или когда в соответствии с правилами зонирования доля жилой площади не превышает 50 %.
Коммерческая недвижимость — объекты, постоянно используемые для ведения коммерческой деятельности — не подпадает под ограничения закона «Лекс Коллер» и может свободно приобретаться иностранными инвесторами в соответствии со стандартными правилами совершения сделок.
Политический момент, заслуживающий внимания в 2026 году: в настоящее время ведётся активный пересмотр закона «Лекс Коллер». В предложении № 24.3961 (о ужесточении закона «Лекс Коллер», сентябрь 2024 г.) предлагается значительное ужесточение норм, а 21 марта 2025 г. Федеральный совет объявил о пакете «сопутствующих мер», связанном с народной инициативой, направленной на ограничение численности населения Швейцарии на уровне 10 миллионов человек. Оба предложения могут привести к ужесточению контроля в сегменте второго жилья и, возможно, в коммерческом сегменте. По состоянию на конец 2025 года ни одно из них не было принято — однако иностранным инвесторам следует учитывать риск введения более строгих правил и более тщательного контроля, особенно в отношении курортной недвижимости, второго жилья и объектов, финансируемых в значительной степени за счет иностранных средств.
Отсутствие валютного контроля — но 35-процентная удержание налога и строгое соблюдение требований по борьбе с отмыванием денег
Швейцария не вводит никаких валютно-контрольных ограничений в отношении иностранных инвесторов в недвижимость. Средства можно ввозить и вывозить, а также конвертировать на рыночных условиях.
Однако следует обратить внимание на два аспекта соблюдения нормативных требований:
Швейцарские финансовые учреждения применяют строгие меры по противодействию отмыванию денег (AML), проверке личности клиентов (KYC) и проверке источников происхождения средств в соответствии с Федеральным законом о борьбе с отмыванием денег и финансированием терроризма. В случае сложных международных структур эта работа должна вестись параллельно с самого первого дня.
Дивиденды и доходы от ликвидации, выплачиваемые швейцарской компанией, облагаются федеральным налогом у источника выплаты в размере 35 %, который может быть возмещен полностью или частично в соответствии с соответствующим соглашением об избежании двойного налогообложения. Этот фактор определяет решения по структурированию для трансграничных инвесторов и должен быть просчитан до выбора холдинговой структуры.
Выбор подходящей холдинговой компании
Недвижимость в Швейцарии чаще всего находится в собственности либо напрямую через иностранную компанию, либо через швейцарскую компанию с ограниченной ответственностью — как правило, Aktiengesellschaft (AG/SA) или Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH/Sàrl). Обе формы обеспечивают полную защиту в виде ограниченной ответственности.
Прямое владение акциями иностранной компанией может быть выгодным с налоговой точки зрения, поскольку выплаты за пределы Швейцарии не влекут за собой удержание швейцарского налога у источника. Однако использование швейцарской компании часто упрощает проведение сделок: швейцарские банки, нотариусы и контрагенты предпочитают иметь дело с компанией, зарегистрированной на местной территории, а регистрация, финансирование и текущее управление проходят более гладко.
Полезный юридический нюанс для инвесторов из США: швейцарская GmbH часто классифицируется как прозрачная (пасс-сквозная) организация для целей федерального налогообложения в США, если инвестор выберет такой режим, — благодаря чему GmbH часто становится предпочтительным инструментом для американских семейных офисов.
Следует также отметить, что с января 2025 года недавние изменения в «Кодексе обязательств» и поправки к «Закону о взыскании задолженности и банкротстве» усилили обязанности директоров по контролю за ликвидностью и оперативному реагированию на потенциальную чрезмерную задолженность. Советы директоров швейцарских специальных целевых компаний (SPV), владеющих недвижимостью, должны своевременно принимать меры в случае снижения ликвидности — это является значимым усовершенствованием системы корпоративного управления для трансграничных структур.
Краткий обзор процесса приобретения
Типичная сделка в Швейцарии отличается лаконичностью. Договор купли-продажи должен быть заверен нотариусом в том кантоне, где находится недвижимость, и до этого момента не имеет юридической силы — что делает преддоговорные соглашения о резервировании (в случае жилой недвижимости размер платы за резервирование обычно составляет от 20 000 до 50 000 швейцарских франков) ограниченно исполняемыми. В коммерческих сделках подписание и завершение сделки часто происходят в один и тот же день, при этом покупная цена перечисляется через эскроу-счёт нотариуса или посредством платежного обязательства швейцарского банка.
Расходы на оформление сделки — нотариальные сборы, сборы за внесение записи в земельный реестр и, в некоторых кантонах, налоги на передачу собственности — могут достигать примерно 3,5 % от покупной цены, при этом распределение этих расходов между покупателем и продавцом варьируется в зависимости от кантона. Договоры купли-продажи, как правило, являются типовыми и лаконичными; предусмотренные законом гарантии обычно исключаются, и вместо этого стороны полагаются на целенаправленный набор заверений, касающихся обременений, судебных споров, экологических вопросов и точности данных об аренде.
Финансирование: ориентированное на ипотечные векселя, консервативное, с доминирующей ролью банков
Финансирование недвижимости в Швейцарии основано на ипотечном векселе (Schuldbrief), зарегистрированном в земельном реестре либо в бумажной форме, либо — все чаще — в виде реестрового ипотечного векселя. Ипотечные векселя воплощают в себе как обеспеченное требование, так и залоговое право; они подлежат передаче и могут повторно использоваться в качестве обеспечения при рефинансировании, что позволяет избежать высоких кантональных сборов, взимаемых при выпуске новых векселей.
Иностранные кредиторы в принципе могут предоставлять кредиты в Швейцарии без швейцарской лицензии, при условии что у них нет швейцарской инфраструктуры или персонала. Ключевой момент с точки зрения налогообложения: проценты, выплачиваемые швейцарским заемщиком по кредиту, обеспеченному швейцарской недвижимостью, облагаются налогом у источника выплаты в размере примерно 13–33 % в зависимости от…
LINDEMANNLAW — швейцарская юридическая фирма, предоставляющая консультации миллиардерам из списка Forbes, международным инвесторам, семейным офисам и предпринимателям по вопросам трансграничной недвижимости, структурирования и управления капиталом. Александр и Шинар Линдеманн являются партнерами-основателями компании TND Universe.