Νέα

Από τους Alexander & Shynar Lindemann της LINDEMANNLAW για το TND Universe

Λίγες χώρες μπορούν να συγκριθούν με την Ελβετία όσον αφορά τον συνδυασμό πολιτικής σταθερότητας, ισχυρού νομίσματος, τραπεζικής υποδομής και κράτους δικαίου. Για τους HNWI και τα family offices, τα ελβετικά ακίνητα σπάνια αφορούν την απόδοση — αφορούν τη στρατηγική τοποθέτηση: μια αποθήκη αξίας σε σκληρό νόμισμα, με ισχυρή προστασία και ένα από τα πιο αξιόπιστα κτηματολόγια στον κόσμο. Ωστόσο, πρόκειται επίσης για μια αγορά με ένα από τα αυστηρότερα καθεστώτα για τις εξαγορές από αλλοδαπούς στην Ευρώπη, και το καθεστώς αυτό βρίσκεται επί του παρόντος υπό πολιτική επανεξέταση.

Για τους διεθνείς επενδυτές και τα family offices που εξετάζουν το ενδεχόμενο να επενδύσουν σε ακίνητα στην Ελβετία, αυτά είναι τα στοιχεία που έχουν πραγματικά σημασία το 2026.

Ένα αστικό δίκαιο που βασίζεται στον καντονικό φεντεραλισμό

Η Ελβετία αποτελεί δικαιοδοσία αστικού δικαίου, με τους περισσότερους κανόνες να έχουν κωδικοποιηθεί σε ομοσπονδιακό επίπεδο — κυρίως ο Αστικός Κώδικας και ο Κώδικας Υποχρεώσεων — αλλά με σημαντικές διαφορές σε επίπεδο καντονιών όσον αφορά θέματα όπως η χωροταξία, η φορολογία, τα τέλη μεταβίβασης και η συμβολαιογραφική πρακτική. Οι μεταβιβάσεις ακινήτων και τα εμπράγματα δικαιώματα διέπονται από την ομοσπονδιακή νομοθεσία, ενώ τα καντόνια ρυθμίζουν τη διαδικασία μεταβίβασης, τα τέλη και, σε ορισμένες περιπτώσεις, τους πρόσθετους φόρους μεταβίβασης.

Ο ακρογωνιαίος λίθος της ασφάλειας των τίτλων ιδιοκτησίας στην Ελβετία είναι το δημόσιο Κτηματολόγιο, το οποίο απολαμβάνει δημόσια εμπιστοσύνη: ένας καλόπιστος αποκτών μπορεί να βασίζεται στις εγγραφές, ενώ η προστασία της καλής πίστης είναι ισχυρή. Ως εκ τούτου, οι έρευνες τίτλων και η ασφάλιση τίτλων — που είναι συνηθισμένες σε πολλές άλλες δικαιοδοσίες — είναι γενικά περιττές. Η κυριότητα μεταβιβάζεται μόνο μετά την καταχώριση, ενώ τα ενέχυρα (Schuldbriefe) ισχύουν από την ημερομηνία καταχώρισής τους. Η μεταβίβαση ακινήτου πρέπει να πραγματοποιείται με συμβόλαιο που έχει συναφθεί ενώπιον συμβολαιογράφου στο καντόνι όπου βρίσκεται το ακίνητο, και η συμβολαιογραφική πράξη πρέπει να είναι συνταγμένη στην επίσημη γλώσσα του εν λόγω καντονιού.

Αυτός ο συνδυασμός — κωδικοποιημένη ομοσπονδιακή νομοθεσία, καντονική διαδικαστική αυστηρότητα και ένα καθεστώς ιδιοκτησίας που βασίζεται σε μητρώα — οδηγεί σε αποτελέσματα συναλλαγών που είναι προβλέψιμα, καλά τεκμηριωμένα και δύσκολο να αμφισβητηθούν εκ των υστέρων.

Lex Koller: Η πρώτη ερώτηση για κάθε ξένο αγοραστή — και ένα σημείο πολιτικής προσοχής

Το πιο σημαντικό σημείο για τους επενδυτές που δεν είναι κάτοικοι της χώρας είναι ο ομοσπονδιακός νόμος περί απόκτησης ακινήτων από πρόσωπα του εξωτερικού — γνωστός παγκοσμίως ως Lex Koller.

Ο νόμος Lex Koller περιορίζει την απόκτηση μη εμπορικών ακινήτων από αλλοδαπούς, δηλαδή κατοικιών, αδόμητων οικοπέδων που δεν προορίζονται για εμπορική χρήση, ακινήτων που χρησιμοποιούνται από δημόσιες αρχές και κτιρίων που παραμένουν μόνιμα κενά. Στην πράξη, οι αλλοδαποί φυσικά πρόσωπα αποκλείονται σε μεγάλο βαθμό από την απόκτηση κατοικιών, με μία αξιοσημείωτη εξαίρεση: τις εξοχικές κατοικίες σε εγκεκριμένους τουριστικούς δήμους, υπό την επιφύλαξη των καντονικών ποσοστώσεων.

Υπάρχουν δύο ακόμη λεπτομέρειες που πρέπει να ληφθούν υπόψη:

Το πλαίσιο ταξινόμησης είναι ευρύ. Μια νομική οντότητα με έδρα εκτός Ελβετίας θεωρείται αυτόματα «αλλοδαπή», ανεξάρτητα από το ποιος την ελέγχει. Οι οντότητες με έδρα στην Ελβετία αντιμετωπίζονται επίσης ως αλλοδαπές εάν τελούν υπό αλλοδαπό έλεγχο — κάτι που αξιολογείται με βάση οικονομικά κριτήρια, μέσω της αλυσίδας ιδιοκτησίας και χρηματοδότησης. Οι υπήκοοι της ΕΕ/ΕΖΕΣ αντιμετωπίζονται ως Ελβετοί, εφόσον διαμένουν τόσο νομικά όσο και πραγματικά στην Ελβετία· οι υπήκοοι χωρών εκτός ΕΕ/ΕΖΕΣ πρέπει να διαθέτουν ελβετική άδεια διαμονής κατηγορίας C.

Τα ακίνητα μικτής χρήσης επιτρέπονται μόνο όταν το οικιστικό τμήμα είναι σαφώς δευτερεύον (για παράδειγμα, το διαμέρισμα ενός επιστάτη μέσα σε ένα κτίριο γραφείων) ή όταν η πολεοδομική ρύθμιση απαιτεί το ποσοστό της οικιστικής χρήσης να μην υπερβαίνει το 50 %.

Τα εμπορικά ακίνητα — δηλαδή τα ακίνητα που χρησιμοποιούνται μόνιμα για εμπορική δραστηριότητα — δεν υπόκεινται στους περιορισμούς του νόμου Lex Koller και μπορούν να αποκτηθούν ελεύθερα από ξένους επενδυτές, με την επιφύλαξη των συνήθων κανόνων που διέπουν τις συναλλαγές.

Το πολιτικό σημείο ενδιαφέροντος για το 2026: Ο νόμος Lex Koller βρίσκεται επί του παρόντος υπό ενεργή επανεξέταση. Η πρόταση 24.3961 (Verschärfung der Lex Koller, Σεπτέμβριος 2024) προτείνει μια ευρεία αυστηροποίηση, ενώ στις 21 Μαρτίου 2025 το Ομοσπονδιακό Συμβούλιο ανακοίνωσε ένα πακέτο «συνοδευτικών μέτρων» που συνδέεται με μια λαϊκή πρωτοβουλία που αποσκοπεί στον περιορισμό του πληθυσμού της Ελβετίας στα 10 εκατομμύρια. Και οι δύο προτάσεις θα μπορούσαν να επιβάλουν αυστηρότερους ελέγχους στον τομέα των δεύτερων κατοικιών και, ενδεχομένως, στον εμπορικό τομέα. Μέχρι τα τέλη του 2025, καμία από τις δύο δεν είχε τεθεί σε ισχύ — ωστόσο, οι ξένοι επενδυτές θα πρέπει να συνυπολογίσουν τον κίνδυνο αυστηρότερων κανόνων και πιο διεισδυτικού ελέγχου, ιδίως όσον αφορά ακίνητα σε θέρετρα, δεύτερες κατοικίες και ακίνητα με σημαντική ξένη χρηματοδότηση.

Δεν υπάρχουν συναλλαγματικοί έλεγχοι — Ωστόσο, εφαρμόζεται παρακράτηση 35 % και αυστηρή τήρηση των κανόνων κατά της νομιμοποίησης εσόδων από παράνομες δραστηριότητες

Η Ελβετία δεν επιβάλλει περιορισμούς συναλλαγματικού ελέγχου σε ξένους επενδυτές ακινήτων. Τα κεφάλαια μπορούν να εισρέουν και να εκρέουν, καθώς και να μετατρέπονται σύμφωνα με τις συνθήκες της αγοράς.

Υπάρχουν, ωστόσο, δύο πραγματικότητες όσον αφορά τη συμμόρφωση που αξίζουν την προσοχή μας:

Τα ελβετικά χρηματοπιστωτικά ιδρύματα εφαρμόζουν αυστηρούς ελέγχους κατά του ξεπλύματος χρήματος (AML), ελέγχους ταυτοποίησης πελατών (KYC) και επαλήθευση της προέλευσης των κεφαλαίων, σύμφωνα με τον Ομοσπονδιακό Νόμο για την καταπολέμηση του ξεπλύματος χρήματος και της χρηματοδότησης της τρομοκρατίας. Σε περίπτωση πολύπλοκων διεθνών δομών, η διαδικασία αυτή θα πρέπει να αποτελεί παράλληλη ροή εργασιών από την πρώτη κιόλας μέρα.

Τα μερίσματα και τα έσοδα από εκκαθάριση που διανέμονται από ελβετική εταιρεία υπόκεινται σε ομοσπονδιακό φόρο παρακράτησης ύψους 35 %, ο οποίος μπορεί να επιστραφεί εν όλω ή εν μέρει βάσει της σχετικής σύμβασης αποφυγής διπλής φορολογίας. Το γεγονός αυτό επηρεάζει τις αποφάσεις σχετικά με τη διάρθρωση των επενδύσεων για τους διασυνοριακούς επενδυτές και θα πρέπει να λαμβάνεται υπόψη κατά τον σχεδιασμό, πριν από την επιλογή της εταιρείας-φορέα.

Η επιλογή της κατάλληλης εταιρείας-φορέα

Τα ακίνητα στην Ελβετία συνήθως ανήκουν είτε άμεσα μέσω μιας ξένης εταιρείας, είτε μέσω μιας ελβετικής εταιρείας περιορισμένης ευθύνης — συνήθως μιας Aktiengesellschaft (AG/SA) ή μιας Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH/Sàrl). Και οι δύο παρέχουν πλήρη προστασία περιορισμένης ευθύνης.

Η άμεση κατοχή μετοχών από αλλοδαπή οντότητα μπορεί να είναι φορολογικά συμφέρουσα, καθώς οι διανομές εκτός Ελβετίας δεν υπόκεινται σε ελβετικό παρακρατούμενο φόρο. Μια ελβετική εταιρεία-φορέας, ωστόσο, συχνά απλοποιεί τις συναλλακτικές δυσκολίες: οι ελβετικές τράπεζες, οι συμβολαιογράφοι και οι αντισυμβαλλόμενοι προτιμούν να συνεργάζονται με μια οντότητα που έχει συσταθεί τοπικά, ενώ η εγγραφή, η χρηματοδότηση και η συνεχής διαχείριση πραγματοποιούνται πιο ομαλά.

Μια χρήσιμη λεπτομέρεια σχετικά με τη δικαιοδοσία για τους επενδυτές με έδρα τις ΗΠΑ: μια ελβετική GmbH συχνά χαρακτηρίζεται ως διαφανής (pass-through) οντότητα για σκοπούς ομοσπονδιακής φορολογίας των ΗΠΑ, εφόσον ο επενδυτής το επιλέξει — γεγονός που καθιστά τη GmbH ένα συχνά προτιμώμενο επενδυτικό όχημα για τα αμερικανικά family offices.

Σημειώνεται επίσης ότι, από τον Ιανουάριο του 2025, οι πρόσφατες αναθεωρήσεις του Κώδικα Υποχρεώσεων και οι τροποποιήσεις του Νόμου περί Είσπραξης Οφειλών και Πτώχευσης έχουν ενισχύσει τις υποχρεώσεις των μελών του διοικητικού συμβουλίου όσον αφορά την παρακολούθηση της ρευστότητας και την άμεση αντίδραση σε ενδεχόμενη υπερχρέωση. Τα διοικητικά συμβούλια των ελβετικών εταιρειών ειδικού σκοπού (SPV) που κατέχουν ακίνητα πρέπει να παρεμβαίνουν έγκαιρα σε περίπτωση που η ρευστότητα περιοριστεί — μια σημαντική βελτίωση της εταιρικής διακυβέρνησης για τις διασυνοριακές δομές.

Η διαδικασία εξαγοράς με μια ματιά

Μια τυπική ελβετική συναλλαγή είναι συνοπτική. Η σύμβαση πώλησης και αγοράς πρέπει να επικυρωθεί συμβολαιογραφικά στο καντόνι όπου βρίσκεται το ακίνητο και δεν είναι νομικά δεσμευτική πριν από αυτό το σημείο — γεγονός που καθιστά τις προσυμβατικές συμφωνίες κράτησης (για κατοικίες, με τέλη κράτησης που κυμαίνονται συνήθως μεταξύ 20.000 και 50.000 ελβετικών φράγκων) περιορισμένης εκτελεστότητας. Στις εμπορικές συναλλαγές, η υπογραφή και η ολοκλήρωση της συναλλαγής πραγματοποιούνται συχνά την ίδια ημέρα, ενώ το τίμημα της αγοράς διαβιβάζεται μέσω του λογαριασμού μεσεγγύησης του συμβολαιογράφου ή μέσω εγγύησης πληρωμής από ελβετική τράπεζα.

Τα έξοδα μεταβίβασης — αμοιβές συμβολαιογράφου, τέλη κτηματολογίου και, σε ορισμένα καντόνια, φόροι μεταβίβασης — μπορούν να φτάσουν περίπου το 3,5 % της τιμής αγοράς, ενώ η κατανομή των εξόδων μεταξύ αγοραστή και πωλητή διαφέρει από καντόνι σε καντόνι. Οι συμβάσεις πώλησης είναι συνήθως τυποποιημένες και συνοπτικές, οι νόμιμες εγγυήσεις αποκλείονται συστηματικά και τα μέρη βασίζονται, αντ’ αυτού, σε ένα στοχευμένο σύνολο δηλώσεων που καλύπτουν θέματα ενεχύρων, δικαστικών διαφορών, περιβαλλοντικών ζητημάτων και ακρίβειας των μισθώσεων.

Χρηματοδότηση: Με βάση τα ενυπόθηκα γραμμάτια, συντηρητική, με πρωτοβουλία των τραπεζών

Η χρηματοδότηση ακινήτων στην Ελβετία βασίζεται στο ενυπόθηκο χρεόγραφο (Schuldbrief), το οποίο καταχωρείται στο Κτηματολόγιο είτε σε έντυπη μορφή είτε — όλο και πιο συχνά — ως ηλεκτρονικό ενυπόθηκο χρεόγραφο. Τα ενέχυρα ενσωματώνουν τόσο την εξασφαλισμένη απαίτηση όσο και το εμπράγματο δικαίωμα· είναι μεταβιβάσιμα και μπορούν να επαναχρησιμοποιηθούν ως εξασφάλιση κατά την αναχρηματοδότηση, γεγονός που αποτρέπει τα υψηλά καντονικά τέλη που επιβάλλονται λόγω της έκδοσης νέων ενέχυρων.

Οι ξένοι δανειστές μπορούν, κατ’ αρχήν, να χορηγούν δάνεια στην Ελβετία χωρίς ελβετική άδεια, υπό την προϋπόθεση ότι δεν διαθέτουν ελβετική υποδομή ή προσωπικό. Το βασικό φορολογικό σημείο: οι τόκοι που καταβάλλει ένας ελβετός δανειολήπτης για δάνειο που εξασφαλίζεται με ελβετικά ακίνητα υπόκεινται σε παρακράτηση φόρου ύψους περίπου 13 %–33 %, ανάλογα με…

​Η LINDEMANNLAW είναι ένα ελβετικό δικηγορικό γραφείο που παρέχει συμβουλές σε δισεκατομμυριούχους του Forbes, διεθνείς επενδυτές, οικογενειακά γραφεία και επιχειρηματίες σε θέματα διασυνοριακών ακινήτων, δομών και λύσεων διαχείρισης περιουσίας. Ο Alexander και ο Shynar Lindemann είναι ιδρυτικοί εταίροι της TND Universe.

Από τους Alexander & Shynar Lindemann της LINDEMANNLAW για το TND Universe

Η Μάλτα βρίσκεται σε ένα ιδιαίτερο σταυροδρόμι — είναι κράτος μέλος της ΕΕ στην καρδιά της Μεσογείου, μια δικαιοδοσία αστικού δικαίου με την αγγλική γλώσσα βαθιά ριζωμένη στον επιχειρηματικό, τραπεζικό και νομικό τομέα, και μια αγορά με ένα από τα πιο διεθνώς προσανατολισμένα καθεστώτα ακίνητης περιουσίας στη νότια Ευρώπη. Για τους HNWI και τα family offices που εξετάζουν το ενδεχόμενο επένδυσης στη Μεσόγειο, η Μάλτα συνδυάζει τον τρόπο ζωής, την πλήρη πρόσβαση στις συνθήκες της ΕΕ και μια νομική υποδομή που — ενώ είναι σαφώς ρυθμισμένη — είναι ανοιχτά δεκτική στο ξένο κεφάλαιο.

Για τους διεθνείς επενδυτές και τα family offices που εξετάζουν το ενδεχόμενο επένδυσης σε ακίνητα στη Μεσόγειο, αυτά είναι τα πραγματικά σημαντικά ζητήματα για το 2026.

Ένα αστικό δίκαιο με πρακτική εφαρμογή του αγγλικού δικαίου

Η Μάλτα είναι κατά κύριο λόγο μια δικαιοδοσία αστικού δικαίου, με το ιδιωτικό δίκαιο να βασίζεται στις ρωμαϊκές και ηπειρωτικές παραδόσεις. Οι διαδικαστικοί κανόνες και οι πτυχές του εμπορικού δικαίου εξακολουθούν να αντανακλούν την ιστορική επιρροή του αγγλικού κοινού δικαίου, και τα δικαστήρια εφαρμόζουν κωδικοποιημένη νομοθεσία — κυρίως τον Αστικό Κώδικα, τον Κώδικα Οργάνωσης και Πολιτικής Δικονομίας (COCP) και τον Εμπορικό Κώδικα — ως την κύρια πηγή δικαίου.

Κρίσιμο για τους αγοραστές είναι ότι οι συναλλαγές ακινήτων στη Μάλτα που δημιουργούν, μεταβιβάζουν ή επιβαρύνουν δικαιώματα επί ακινήτων πρέπει να εκτελούνται με δημόσια πράξη ενώπιον μαλτέζου συμβολαιογράφου. Ο συμβολαιογράφος επαληθεύει τον τίτλο, διενεργεί τις έρευνες στο μητρώο, συντάσσει την πράξη και την καταχωρίζει στο Δημόσιο Μητρώο — και, όταν το ακίνητο βρίσκεται σε Περιοχή Κτηματολογίου, και στο Κτηματολόγιο επίσης. Η καταχώριση είναι αυτή που καθιστά το δικαίωμα αποτελεσματικό έναντι τρίτων, και οι υποθήκες ισχύουν από την ημερομηνία καταχώρισης.

Η ασφάλεια του τίτλου, επομένως, βασίζεται σε μια τεκμηριωμένη, επαγγελματική και καταχωρημένη διαδικασία — με τον προσωπικά υπεύθυνο συμβολαιογράφο ως ακρογωνιαίο λίθο της.

Η άδεια AIP και οι SDA: Το πρώτο ερώτημα για κάθε ξένο αγοραστή

Το πιο σημαντικό σημείο για τους μη κατοίκους επενδυτές είναι το καθεστώς απόκτησης ακινήτων (AIP).

Οι πολίτες της ΕΕ και του ΕΟΧ που διαμένουν συνήθως στη Μάλτα μπορούν να αποκτήσουν ελεύθερα ένα ακίνητο ως κύρια κατοικία τους. Πέρα από αυτό — και για σχεδόν κάθε αγοραστή εκτός ΕΕ — απαιτείται συνήθως άδεια AIP, με δύο σημαντικές εξαιρέσεις:

Όταν ο αγοραστής διαμένει συνήθως στη Μάλτα για πέντε ή περισσότερα χρόνια.

Όταν το ακίνητο βρίσκεται εντός Ειδικής Οριοθετημένης Περιοχής (SDA). Τα ακίνητα SDA μπορούν γενικά να αποκτηθούν από οποιαδήποτε εθνικότητα χωρίς άδεια AIP, με πλήρη δικαιώματα ιδιοκτησίας και χωρίς ποσοτικούς περιορισμούς.

Όταν απαιτείται άδεια AIP, ισχύουν νόμιμα ελάχιστα όρια αξίας, τα οποία αναπροσαρμόζονται ετησίως. Σύμφωνα με τη Νομική Ανακοίνωση 174 του 2024: επί του παρόντος 174.274 ευρώ για διαμέρισμα ή μεζονέτα και 300.619 ευρώ για οποιοδήποτε άλλο είδος ακινήτου.

Οι εταιρείες υπόκεινται σε παράλληλο κανόνα: οι εταιρείες που έχουν συσταθεί στην ΕΕ (συμπεριλαμβανομένων των μαλτέζικων) μπορούν να αποκτήσουν ακίνητα απαραίτητα για τη δραστηριότητά τους, εφόσον τουλάχιστον το 75 % του μετοχικού τους κεφαλαίου ανήκει σε υπηκόους της ΕΕ· διαφορετικά, απαιτείται άδεια AIP, εκτός εάν το ακίνητο βρίσκεται σε SDA.

Για τους HNWI, η πρακτική απάντηση είναι σχεδόν πάντα: οργανώστε τη διαδικασία απόκτησης πριν από την υπογραφή — και εξετάστε σοβαρά ακίνητα που βρίσκονται σε SDA, όπου οι ρυθμιστικές δυσκολίες πρέπει να ελαχιστοποιηθούν.

Ελεύθερες ροές κεφαλαίων, αυστηρή συμμόρφωση

Η Μάλτα εφαρμόζει τους κανόνες της ΕΕ για την ελεύθερη κυκλοφορία κεφαλαίων. Δεν υπάρχουν συναλλαγματικοί έλεγχοι στην επαναπατρισμό κεφαλαίων ή κερδών, υπό την προϋπόθεση ότι έχουν εξοφληθεί όλοι οι φόροι και τηρούνται οι κανόνες AML — KYC και προέλευση κεφαλαίων.

Στην πράξη, οι τράπεζες και οι συμβολαιογράφοι εφαρμόζουν αυστηρούς ελέγχους AML, κυρώσεων και πραγματικής ιδιοκτησίας. Για σύνθετες διεθνείς δομές, η τεκμηρίωση της προέλευσης των κεφαλαίων πρέπει να προετοιμάζεται παράλληλα με τη νομική δέουσα επιμέλεια — όχι μετά.

Επιλογή του κατάλληλου εταιρικού φορέα

Η Μάλτα προσφέρει ένα ασυνήθιστα ευρύ φάσμα επενδυτικών οχημάτων, τα οποία εποπτεύονται, όπου απαιτείται, από την Αρχή Χρηματοοικονομικών Υπηρεσιών της Μάλτας (MFSA):

Η SICAV (Εταιρεία Επενδύσεων με Μεταβλητό Μετοχικό Κεφάλαιο), συχνά δομημένη ως όχημα πολλαπλών αμοιβαίων κεφαλαίων ή ομπρέλα, χρησιμοποιείται ευρέως για στρατηγικές αμοιβαίων κεφαλαίων ανοικτού τύπου, συμπεριλαμβανομένων των ακινήτων.

Η INVCO (Εταιρεία Επενδύσεων με Σταθερό Μετοχικό Κεφάλαιο), μια ανώνυμη εταιρεία που χρησιμοποιείται συνήθως για δομές κλειστών αμοιβαίων κεφαλαίων.

Οι εταιρείες κυψελών και οι Ενσωματωμένες Εταιρείες Κυψελών (ICC/RICC), που επιτρέπουν τον νόμιμο διαχωρισμό των περιουσιακών στοιχείων και των υποχρεώσεων μεταξύ των κυψελών υπό μια ενιαία εταιρική ομπρέλα.

Οι εταιρείες περιορισμένης ευθύνης (en commandite), τα αμοιβαία κεφάλαια βάσει του Νόμου περί Αμοιβαίων Κεφαλαίων και Διαχειριστών, και τα Κοινά Συμβατικά Κεφάλαια (CCF) — τα τελευταία είναι συνήθως φορολογικά διαφανή και συμβατικής φύσης.

Οι τυπικές εταιρείες της Μάλτας και οι SPV χρησιμοποιούνται επίσης συνήθως για αποκτήσεις μεμονωμένων περιουσιακών στοιχείων, κοινοπραξίες και εμπορικές δραστηριότητες.

Ανεξάρτητα από το μέσο, τα έσοδα που προέρχονται από ακίνητη περιουσία που βρίσκεται στη Μάλτα φορολογούνται πάντα στη Μάλτα. Η επιλογή του μέσου επηρεάζει τη διακυβέρνηση, τον διαχωρισμό και τη θέση σε σχέση με τις φορολογικές συμβάσεις — αλλά όχι τη θεμελιώδη φορολογική έκθεση στη Μάλτα όσον αφορά τα τοπικά έσοδα από ενοίκια και τα κέρδη.

Η διαδικασία απόκτησης με μια ματιά

Μια τυπική συναλλαγή στη Μάλτα ακολουθεί μια σαφή πορεία: διαπραγμάτευση, στη συνέχεια γραπτή υπόσχεση πώλησης (konvenju), που συχνά υπογράφεται ενώπιον συμβολαιογράφου. Κατά την υπογραφή, ο αγοραστής καταβάλλει συνήθως περίπου 10 % ως εγγύηση. Εντός 21 ημερών, η υπόσχεση πρέπει να κοινοποιηθεί στον Επίτροπο Εσόδων, με καταβολή προσωρινού φόρου 1 % — με την επιφύλαξη των εξαιρέσεων για τους πρώτους αγοραστές και άλλων νόμιμων εξαιρέσεων.

Η τελική μεταβίβαση πραγματοποιείται με δημόσια πράξη ενώπιον συμβολαιογράφου, ο οποίος στη συνέχεια έχει 15 ημέρες για να καταχωρίσει την πράξη και να ολοκληρώσει την εγγραφή. Οι κτηματομεσίτες χρεώνουν συνήθως περίπου το 5 % της τιμής πώλησης (που καταβάλλεται από τον πωλητή) και πλέον διαθέτουν άδεια και εποπτεύονται από την Υπηρεσία Αγοράς Ακινήτων σύμφωνα με το Κεφάλαιο 644 των Νόμων της Μάλτας.

Οι υφιστάμενες μισθώσεις ισχύουν για το ακίνητο — ο αγοραστής αναλαμβάνει τη θέση του ιδιοκτήτη και οι ενοικιαστές συνεχίζουν να απολαμβάνουν την προστασία της μίσθωσής τους και του Νόμου περί Ιδιωτικών Μισθώσεων Κατοικιών (PRLA, Κεφάλαιο 604), ο οποίος ορίζει ανώτατο όριο για τις εγγυήσεις κατοικιών στο ποσό ενός μηνιαίου ενοικίου και περιορίζει τις ετήσιες αυξήσεις ενοικίου στις μισθώσεις κατοικιών σε 5 % κατ' ανώτατο όριο.

Χρηματοδότηση: Με τη μεσολάβηση συμβολαιογράφου, υπό την ηγεσία των τραπεζών, συντηρητική

Η χρηματοδότηση ακινήτων στη Μάλτα παρέχεται από μαλτέζικες τράπεζες και άλλα αδειοδοτημένα πιστωτικά ιδρύματα, ενώ οι δανειστές της ΕΕ/ΕΟΧ επιτρέπεται να δραστηριοποιούνται στο πλαίσιο της οδηγίας CRD/CRR. Η ασφάλεια δημιουργείται κυρίως μέσω υποθηκών — η Μάλτα δεν χρησιμοποιεί την έννοια της «υποθήκης» του κοινού δικαίου — οι οποίες συντάσσονται με δημόσια πράξη και καταχωρίζονται στο Δημόσιο Μητρώο για να ισχύουν και να έχουν προτεραιότητα από την καταχώρισή τους.

Τα δάνεια τιμολογούνται συνήθως με βάση τα επιτόκια αναφοράς της ΕΚΤ/Euribor συν ένα περιθώριο της τράπεζας. Ο Αστικός Κώδικας ορίζει ένα γενικό ανώτατο συμβατικό επιτόκιο 8 %, αλλά οι αδειοδοτημένες τράπεζες εξαιρούνται για τις ρυθμιζόμενες δανειοδοτικές δραστηριότητές τους. Οι ρήτρες δανείου προς αξία, κάλυψης εξυπηρέτησης χρέους και κάλυψης τόκων είναι τυπικές, και οι μαλτέζικες τράπεζες συνήθως αναμένουν από τους δανειολήπτες να συνεισφέρουν περίπου 30 % ιδίων κεφαλαίων στη χρηματοδότηση έργων.

Οι ξένοι δανειστές θα πρέπει να προγραμματίσουν τις διατυπώσεις ασφάλειας: συμβολαιογραφική επικύρωση, το δίμηνο χρονικό διάστημα εγγραφής για ειδικά προνόμια και — για χρηματοδότηση με εφημερίδα ή κρατική μίσθωση — αναγνώριση της θέσης του δανειστή από την Αρχή Γης.

Απαλλοτρίωση, κατάσχεση και πρόσφατες μεταρρυθμίσεις

Η συνταγματική προστασία της ιδιοκτησίας είναι ισχυρή. Η απαλλοτρίωση βάσει του Νόμου περί Κρατικών Γαιών (Κεφ. 573) επιτρέπεται μόνο για δημόσιους σκοπούς και απαιτεί επαρκή αποζημίωση, με δυνατότητα επανεξέτασης τόσο από τα μαλτέζικα δικαστήρια όσο και, τελικά, από το Ευρωπαϊκό Δικαστήριο Ανθρωπίνων Δικαιωμάτων. Η κατάσχεση χωρίς αποζημίωση περιορίζεται στην ποινική κατάσχεση μετά από καταδίκη.

Δύο πρόσφατες μεταρρυθμίσεις έχουν σημασία για τους επενδυτές:

Ο Νόμος XX του 2024 εκσυγχρόνισε το καθεστώς μίσθωσης κατοικιών — σαφέστεροι κανόνες σχετικά με τις ανανεώσεις, την εγκατάλειψη, την κατοικησιμότητα και τη μέγιστη πληρότητα, υποχρεωτική ηλεκτρονική εγγραφή και ισχυρότερες εξουσίες για την Επιτροπή Διαιτησίας για τις Ιδιωτικές Μισθώσεις Κατοικιών.

Οι προϋπολογισμοί του 2025 και του 2026 συνέχισαν και ενίσχυσαν τα κίνητρα για τον φόρο ακίνητης περιουσίας — συμπεριλαμβανομένων σημαντικών ελαφρύνσεων για τις Περιοχές Αστικής Διατήρησης, τα κενά και τα παλαιότερα ακίνητα (ελαφρύνσεις κεφαλαιουχικών κερδών, τέλους χαρτοσήμου και ΦΠΑ για ακίνητα έως 750.000 ευρώ), παράλληλα με το τυπικό πρόγραμμα για τους πρώτους αγοραστές: μηδενικό τέλος χαρτοσήμου για τα πρώτα 200.000 ευρώ συν επιχορήγηση 10.000 ευρώ που καταβάλλεται σε δέκα έτη.

Παράλληλα, το νέο τριεπίπεδο σύστημα περιβαλλοντικών αδειών που εισήχθη το 2025 ενισχύει την κανονιστική εποπτεία των μεγάλων και βιομηχανικών έργων και δημιουργεί μια πιο ολοκληρωμένη σχέση μεταξύ των ελέγχων πολεοδομίας (PA) και περιβάλλοντος (ERA).

Τι σημαίνει αυτό για τους διεθνείς επενδυτές

Για τους HNWI και τα family offices, η Μάλτα σπάνια αποτελεί μια καθαρά επενδυτική ευκαιρία. Αποτελεί στρατηγικό ορμητήριο στην ΕΕ με πλήρη πρόσβαση στον μεσογειακό τρόπο ζωής, επαγγελματική υποδομή που μιλά άπταιστα αγγλικά και ένα από τα πιο ευέλικτα οικοσυστήματα εταιρειών χαρτοφυλακίου στη νότια Ευρώπη.

Οι αποφασιστικοί παράγοντες επιτυχίας το 2026 είναι:

Η έγκαιρη εμπλοκή με το καθεστώς AIP — και η χρήση ακινήτων SDA όπου πρέπει να ελαχιστοποιηθούν οι ρυθμιστικές τριβές. Η επιλογή μιας δομής κατοχής (Maltese SPV, SICAV, cell company, εταιρική σχέση ή unit trust) που ταιριάζει τόσο στο περιουσιακό στοιχείο όσο και στην ευρύτερη αρχιτεκτονική της οικογενειακής περιουσίας. Η αντιμετώπιση της τεκμηρίωσης AML και της προέλευσης κεφαλαίων ως παράλληλης ροής εργασίας, και όχι ως δευτερεύουσας σκέψης. Και η συνεργασία με συμβούλους που κατανοούν τόσο τους μηχανισμούς της Μάλτας που βασίζονται στον συμβολαιογράφο όσο και τη διασυνοριακή θέση ΕΕ/Ελβετίας.

Εάν γίνει σωστά, μια θέση σε ακίνητα στη Μάλτα μπορεί να χρησιμεύσει ως ένα ευέλικτο, αγκυρωμένο στην ΕΕ δομικό στοιχείο ενός εξελιγμένου διεθνούς χαρτοφυλακίου.

Η LINDEMANNLAW είναι μια ελβετική δικηγορική εταιρεία που παρέχει συμβουλές σε δισεκατομμυριούχους του Forbes, διεθνείς επενδυτές, οικογενειακά γραφεία και επιχειρηματίες σχετικά με διασυνοριακά ακίνητα, δομή και λύσεις διαχείρισης περιουσίας. Ο Alexander και η Shynar Lindemann είναι ιδρυτικοί εταίροι της TND Universe.

​

Ακίνητα στο Λιχτενστάιν: Στρατηγικός οδηγός για το 2026 για διεθνείς επενδυτές

4 Φεβρουαρίου 2026, 14:00 – 20:00 CET

Θα θέλατε να αγοράσετε ακίνητο στην Ελβετία για λόγους κατοικίας ή επένδυσης; Δεδομένου ότι η Ελβετία επιβάλλει περιορισμούς στην απόκτηση ακινήτων από αλλοδαπούς, η αγορά πρέπει να εξεταστεί και να προετοιμαστεί προσεκτικά.

1. Πότε η αγορά ακινήτου υπόκειται σε άδεια;

Ο «Lex Koller» ή ο «Ομοσπονδιακός Νόμος για την Απόκτηση Ακινήτων από Άτομα του Εξωτερικού» ισχύει σε ολόκληρη την Ελβετία. Εάν πληρούνται οι ακόλουθες προϋποθέσεις, η αγορά ακινήτου υπόκειται σε έγκριση από τις καντονικές αρχές:

• Ο αγοραστής είναι «πρόσωπο του εξωτερικού»
• Η ακίνητη περιουσία απαιτεί άδεια
• Η συναλλαγή αφορά αγορά ακινήτου

Όλες οι άλλες συναλλαγές ακινήτων δεν απαιτούν άδεια και μπορούν να πραγματοποιηθούν χωρίς τους περιορισμούς του Lex Koller.

2. Θεωρούμαι «πρόσωπο του εξωτερικού»;

Ως «πρόσωπο του εξωτερικού» ορίζεται

• Υπήκοοι ξένων κρατών που διαμένουν στο εξωτερικό
• Υπήκοοι κρατών μελών της ΕΕ/ΕΖΕΣ που διαμένουν στην Ελβετία χωρίς άδεια διαμονής Β, άδεια εγκατάστασης C ή άδεια διαμονής βραχείας διάρκειας L.
• Υπήκοοι άλλων ξένων χωρών που διαμένουν στην Ελβετία χωρίς άδεια διαμονής C.

Αντίθετα, αυτό σημαίνει ότι οι ακόλουθες ομάδες ατόμων μπορούν να αποκτήσουν ακίνητα στην Ελβετία χωρίς περιορισμούς:

• Ελβετοί πολίτες/άτομα με διπλή υπηκοότητα που διαμένουν στην Ελβετία ή στο εξωτερικό
• Υπήκοοι κρατών μελών της ΕΕ/ΕΖΕΣ με νόμιμη και πραγματική διαμονή στην Ελβετία (άδεια διαμονής τύπου B, άδεια εγκατάστασης τύπου C ή άδεια βραχυπρόθεσμης διαμονής τύπου L)

Υπήκοοι άλλων χωρών με άδεια μόνιμης διαμονής C και πραγματική διαμονή στην Ελβετία.

3. Μπορώ να αγοράσω το ακίνητο μέσω της ανώνυμης εταιρείας μου;

Οι νομικές οντότητες υπόκεινται επίσης στον νόμο Lex Koller και, ως εκ τούτου, στην απαίτηση άδειας. Μια νομική οντότητα μπορεί να αποκτήσει ακίνητο χωρίς άδεια μόνο εάν η εταιρεία έχει την έδρα της στην Ελβετία και ελέγχεται άμεσα ή έμμεσα από φυσικά πρόσωπα που δεν είναι κάτοικοι του εξωτερικού.

4. Τι είναι η «απόκτηση ακινήτου που υπόκειται σε άδεια»;

Η απόκτηση μονοκατοικιών ή πολυκατοικιών, διαμερισμάτων που κατοικούνται από τους ιδιοκτήτες τους και οικοπέδων που προορίζονται για τέτοια κτίρια από πρόσωπα που διαμένουν στο εξωτερικό υπόκειται στην απαίτηση άδειας.

Η απόκτηση δεν αφορά μόνο τη μεταβίβαση της ιδιοκτησίας στο κτηματολόγιο, αλλά και κάθε νομική πράξη που παρέχει σε πρόσωπο του εξωτερικού την πραγματική εξουσία διάθεσης επί ακινήτου που υπόκειται σε άδεια. Για παράδειγμα, η χρηματοδότηση από το εξωτερικό ή η απόκτηση επικαρπίας μπορεί επίσης να ενεργοποιήσει την απαίτηση άδειας.

5. Υπάρχουν εξαιρέσεις από την απαίτηση αδειοδότησης;

Υπάρχουν ορισμένες σημαντικές εξαιρέσεις και δυνατότητες για ένα πρόσωπο που διαμένει στο εξωτερικό να αποκτήσει ακίνητη περιουσία στην Ελβετία.

α) Κύρια κατοικία
Η απόκτηση κύριας κατοικίας εξαιρείται από την απαίτηση άδειας, υπό την προϋπόθεση ότι η κατοικία αυτή χρησιμεύει ως νόμιμη κατοικία του αλλοδαπού και κατοικείται πράγματι. Αυτό εξαρτάται στενά από τη χορήγηση άδειας διαμονής ή εγκατάστασης.

β) Δεύτερη κατοικία
Η απόκτηση δεύτερης κατοικίας από διασυνοριακούς μετακινούμενους στην περιοχή του τόπου εργασίας εξαιρείται επίσης από την απαίτηση άδειας.
Η απόκτηση δευτερεύουσας κατοικίας από πρόσωπα που διαμένουν στο εξωτερικό και διατηρούν εξαιρετικά στενή σχέση με τον τόπο της δευτερεύουσας κατοικίας, η οποία αξίζει προστασίας, είναι επιλέξιμη για άδεια.

γ) Εξοχικές κατοικίες
Ορισμένα καντόνια επιτρέπουν την απόκτηση εξοχικών κατοικιών σε συγκεκριμένους δήμους σε τουριστικές περιοχές: Appenzell Ausserrhoden, Βέρνη, Φριβούργο, Γκλάρους, Γκρισόν, Ζούρα, Λουκέρνη, Νεσατέλ, Νιντ- και Ομπβάλντεν, Σανκτ Γκάλεν, Σάφχαουζεν, Σβίτς, Τιτσίνο, Ούρι, Βω και Βαλέ.

δ) Εμπορικά ακίνητα και επαγγελματικοί χώροι
Η απόκτηση ακινήτων απαλλάσσεται από την υποχρέωση αδειοδότησης εάν χρησιμεύει ως μόνιμος τόπος άσκησης εμπορικής ή μεταποιητικής δραστηριότητας, άλλης δραστηριότητας που ασκείται με εμπορικό τρόπο, βιοτεχνικής επιχείρησης ή ελεύθερου επαγγέλματος. Παραδείγματα περιλαμβάνουν εργοστασιακά κτίρια, κτίρια γραφείων, ξενοδοχεία, εστιατόρια, ιατρεία κ.λπ. Διαμερίσματα σε εμπορικά ακίνητα και επαγγελματικούς χώρους μπορούν να αποκτηθούν χωρίς άδεια μόνο σε εξαιρετικές περιπτώσεις, για παράδειγμα εάν είναι απαραίτητα για τη λειτουργία της εταιρείας.

ε) Ελβετικές εταιρείες ακινήτων και επενδυτικά κεφάλαια
Οι έμμεσες επενδύσεις σε ακίνητα, όπως η απόκτηση μετοχών σε επενδυτικά κεφάλαια ακινήτων και η συμμετοχή σε εταιρεία ακινήτων, εξαιρούνται από την υποχρέωση αδειοδότησης, εφόσον τα κεφάλαια διαπραγματεύονται στο χρηματιστήριο ή η εταιρεία είναι εισηγμένη σε ελβετικό χρηματιστήριο.

6. Τι συμβαίνει εάν δεν συμμορφωθώ με την απαίτηση αδειοδότησης;

Εάν δεν μπορείτε να αποκλείσετε την πιθανότητα ότι η απόκτηση του ακινήτου αποτελεί συναλλαγή που απαιτεί άδεια, πρέπει να υποβάλετε αίτηση στην αρμόδια καντονική αρχή για την έκδοση άδειας ή για δήλωση ότι δεν απαιτείται άδεια. Εάν δεν υπάρχει άδεια για μια συναλλαγή που απαιτεί άδεια, η εγγραφή στο κτηματολόγιο ή η απόκτηση της κυριότητας δεν μπορεί να πραγματοποιηθεί. Οι παραβάσεις των διατάξεων του Lex Koller μπορούν να έχουν συνέπειες βάσει του διοικητικού, αστικού και ποινικού δικαίου.

Η LINDEMANNLAW παρέχει συμβουλές σε ιδιώτες και επιχειρήσεις για όλες τις συναλλαγές που σχετίζονται με ακίνητα, συμπεριλαμβανομένης της ανάλυσης της απόκτησης ακινήτων από πρόσωπα του εξωτερικού («Lex Koller»), καθώς και για τη μεταφορά της κατοικίας/επαγγελματικής έδρας στην Ελβετία. Επικοινωνήστε με τους δικηγόρους, τους ελεγκτές, τους φοροτεχνικούς ή τους συμβολαιογράφους μας – ανυπομονούμε να σας εξυπηρετήσουμε.

Η Ελβετία αναγνωρίζεται εδώ και καιρό ως ένας εξαιρετικά ελκυστικός προορισμός για επενδύσεις σε ακίνητα, ιδίως στον κατασκευαστικό τομέα. Χάρη στη σταθερή οικονομία της, το καλά ρυθμισμένο κατασκευαστικό περιβάλλον και την αυξανόμενη αστικοποίηση, η χώρα – και ειδικότερα το καντόνι της Ζυρίχης – έχει γνωρίσει ραγδαία αύξηση των κατασκευαστικών έργων. Ωστόσο, η απόκτηση άδειας οικοδομής στη Ζυρίχη απαιτεί αυστηρή συμμόρφωση με τους δημοτικούς και καντονικούς κανονισμούς. Το νομικό πλαίσιο που διέπει τις άδειες δόμησης στη Ζυρίχη απορρέει κυρίως από τον Νόμο περί Πολεοδομίας και Δόμησης (Planungs- und Baugesetz, PBG) και τον Κανονισμό Δόμησης (Bauverfahrensverordnung, BVV).

Ποια είναι τα προκαταρκτικά βήματα για την απόκτηση άδειας οικοδομής στη Ζυρίχη;

Για να απλοποιηθεί η διαδικασία έκδοσης άδειας οικοδομής και να αποφευχθούν μελλοντικές νομικές διαφορές, συνιστάται:

1. Να προσλάβετε έναν δικηγόρο με υψηλό βαθμό τεχνικής εμπειρογνωμοσύνης σε πρώιμο στάδιο
   Η πρόσληψη ενός δικηγόρου με εξειδικευμένη εμπειρογνωμοσύνη νωρίς στη διαδικασία βοηθά στην πλοήγηση σε περίπλοκους κανονισμούς και διαδικαστικές απαιτήσεις, μειώνοντας τον κίνδυνο καθυστερήσεων ή ζητημάτων συμμόρφωσης. Οι νομικοί επαγγελματίες μπορούν επίσης να εντοπίσουν και να μετριάσουν πιθανές διαφορές πριν αυτές κλιμακωθούν, εξασφαλίζοντας μια ομαλότερη και πιο αποτελεσματική διαδικασία. Η προληπτική νομική καθοδήγηση βοηθά στην προστασία των συμφερόντων και στην πρόληψη δαπανηρών νομικών επιπλοκών στο μέλλον.
2. Να επικοινωνήσετε με την τοπική οικοδομική αρχή
   Συνιστάται να συμβουλευτείτε την αρμόδια δημοτική οικοδομική αρχή νωρίς στη φάση του σχεδιασμού, ώστε να λάβετε σαφείς οδηγίες σχετικά με τις ισχύουσες απαιτήσεις και τα απαραίτητα έγγραφα για την αίτηση άδειας. Η οικοδομική αρχή μπορεί επίσης να παρέχει πληροφορίες σχετικά με τους νόμους χωροταξίας, τους περιβαλλοντικούς κανονισμούς και τους πιθανούς περιορισμούς που ισχύουν για το ακίνητο.
3. Επικοινωνήστε με τους ιδιοκτήτες γειτονικών
   ακινήτων Η προληπτική ενημέρωση των γειτόνων σχετικά με τα προγραμματισμένα κατασκευαστικά έργα συμβάλλει στην άμβλυνση των αντιρρήσεων, μειώνει τον κίνδυνο επίσημων καταγγελιών και προάγει ένα κλίμα συνεργασίας. Η διαφάνεια στην επικοινωνία μπορεί να αποτρέψει νομικές διαμάχες και να επιταχύνει τη διαδικασία έγκρισης.
4. Υποβάλετε τις αιτήσεις για άδεια οικοδομής ηλεκτρονικά
   Από την 1η Απριλίου 2024, όλες οι αιτήσεις για άδεια οικοδομής πρέπει να υποβάλλονται μέσω της επίσημης πλατφόρμας eBaugesucheZH. Αυτό το ψηφιοποιημένο σύστημα ενισχύει τη διαφάνεια, διευκολύνει την υποβολή εγγράφων και επιταχύνει τους χρόνους επεξεργασίας. Οι αιτούντες πρέπει να διασφαλίσουν ότι όλα τα απαιτούμενα έγγραφα, συμπεριλαμβανομένων των σχεδίων και των εκτιμήσεων περιβαλλοντικών επιπτώσεων, έχουν μεταφορτωθεί σωστά, ώστε να αποφευχθούν καθυστερήσεις.

Ποιες αρχές πρέπει να εμπλακούν στη διαδικασία έκδοσης οικοδομικής άδειας;

Ανάλογα με την κλίμακα και την τοποθεσία του έργου, ενδέχεται να απαιτείται η έγκριση και από άλλες αρχές πριν από την έναρξη της κατασκευής. Οι πιο σχετικές εγκρίσεις από τις αρχές περιλαμβάνουν, μεταξύ άλλων:

Έγκριση από την Αρχή Προστασίας του
Περιβάλλοντος Τα έργα μεγάλης κλίμακας, όπως βιομηχανικές αναπτύξεις, υποδομές μεταφορών ή εγκαταστάσεις αναψυχής, πρέπει να υποβληθούν σε Εκτίμηση Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων (ΕΠΕ) για να διασφαλιστεί η οικολογική βιωσιμότητα. Η εκτίμηση αυτή καθορίζει εάν το έργο πληροί τα πρότυπα προστασίας του περιβάλλοντος.

Έγκριση από την Υπηρεσία
Πολιτικών Μηχανικών Εάν ένα έργο περιλαμβάνει τη χρήση βαρέων οχημάτων που ενδέχεται να επηρεάσουν τις οδικές υποδομές, απαιτείται έγκριση σύμφωνα με το άρθρο 227 του PBG σε συνδυασμό με το άρθρο 21 του BVV. Αυτό διασφαλίζει ότι οι δρόμοι και τα συστήματα δημόσιων μεταφορών μπορούν να αντεπεξέλθουν στην αυξημένη κυκλοφορία χωρίς υπερβολική φθορά ή κινδύνους για την ασφάλεια.

Ποιοι είναι οι διαφορετικοί τύποι διαδικασιών κατασκευής στην Ελβετία;

Το PBG και το BVV ορίζουν τρεις τύπους διαδικασιών έκδοσης οικοδομικών αδειών στην Ελβετία, καθένας από τους οποίους εξαρτάται από τη φύση και την πολυπλοκότητα του έργου:

1. Συνηθισμένη διαδικασία («Ordentliches Verfahren»)
   Αυτή είναι η προεπιλεγμένη διαδικασία για τα περισσότερα κατασκευαστικά έργα, συμπεριλαμβανομένων των νέων κτιρίων και των σημαντικών εργασιών ανακαίνισης. Η περίοδος προκαταρκτικής εξέτασης είναι συνήθως δύο μήνες, η οποία παρατείνεται σε τέσσερις μήνες για μεγαλύτερα έργα (Άρθρα 319-321 PBG). Αυτή η διαδικασία περιλαμβάνει μια ολοκληρωμένη νομική και τεχνική αξιολόγηση του έργου.
2. Διαδικασία κοινοποίησης («Anzeigeverfahren»)
   Αυτή η ταχεία διαδικασία ισχύει για μικρότερα κατασκευαστικά έργα που δεν επηρεάζουν τα συμφέροντα τρίτων. Ο χρόνος επεξεργασίας είναι περίπου 30 ημέρες (Άρθρο 325 PBG σε συνδυασμό με τα Άρθρα 13 και επόμενα BVV). Αυτό ισχύει κυρίως για μικρές τροποποιήσεις και εσωτερικές ανακαινίσεις.
3. Διαδικασία αναφοράς («Meldeverfahren»)
   Αυτή η διαδικασία προορίζεται για συγκεκριμένες εγκαταστάσεις, όπως συστήματα ηλιακής ενέργειας, αντλίες θερμότητας, συνδέσεις τηλεθέρμανσης και σταθμούς φόρτισης ηλεκτρικών οχημάτων. Οι αιτούντες πρέπει να ενημερώσουν την τοπική οικοδομική αρχή και, εάν δεν προκύψουν αντιρρήσεις εντός 30 ημερών, το έργο μπορεί να προχωρήσει (άρθρο 2 BVV). Αυτό διευκολύνει την υλοποίηση λύσεων βιώσιμης ενέργειας.

Πώς λειτουργεί η διαδικασία έκδοσης οικοδομικής άδειας από την αίτηση έως την έγκριση;

Η διαδικασία έκδοσης οικοδομικής άδειας περιλαμβάνει διάφορα στάδια, τα οποία διασφαλίζουν τη συμμόρφωση με τους δημοτικούς και καντονικούς κανονισμούς πριν από τη χορήγηση της έγκρισης.

1. Προκαταρκτική εξέταση («Vorprüfung»)
   Η δημοτική οικοδομική αρχή εξετάζει την αίτηση ως προς την πληρότητά της. Εάν απαιτούνται καντονικές εγκρίσεις, αυτές θα ζητηθούν σε αυτό το στάδιο. Οι αιτούντες πρέπει να διασφαλίσουν ότι περιλαμβάνονται όλα τα απαιτούμενα έγγραφα, προκειμένου να αποφευχθούν καθυστερήσεις.
2. Οριοθέτηση («Aussteckung»)
   Ο χώρος του έργου πρέπει να οριοθετηθεί φυσικά πριν από την έναρξη της περιόδου δημόσιας ανακοίνωσης. Οι οριοθετήσεις πρέπει να παραμένουν ορατές καθ' όλη τη διάρκεια της περιόδου προσφυγής, διασφαλίζοντας τη διαφάνεια στη διαδικασία λήψης αποφάσεων. Αυτό βοηθά τρίτους να οπτικοποιήσουν το εύρος του έργου πριν από την υποβολή επίσημων ενστάσεων.
3. Δημόσια ανακοίνωση («Veröffentlichung»)
   Ο δήμος δημοσιεύει την αίτηση στην επίσημη εφημερίδα του καντονιού και στην επίσημη έκδοση του δήμου. Τα έγγραφα είναι προσβάσιμα για δημόσια εξέταση για 20 ημέρες, επιτρέποντας σε τρίτους (π.χ. γείτονες) να υποβάλουν ενστάσεις, εάν είναι απαραίτητο. Εάν δεν υποβληθούν ενστάσεις, η διαδικασία προχωρά στην επόμενη φάση.
4. Άδεια οικοδομής («Baubewilligung»)
   Εάν πληρούνται όλες οι νομικές και διαδικαστικές απαιτήσεις, ο δήμος χορηγεί την άδεια οικοδομής. Ορισμένες άδειες ενδέχεται να περιλαμβάνουν όρους ή συγκεκριμένες απαιτήσεις συμμόρφωσης, οι οποίες πρέπει να πληρούνται πριν από την έναρξη της κατασκευής. Εάν δεν υποβληθεί ένσταση εντός 30 ημερών, η άδεια καθίσταται νομικά δεσμευτική. Εάν η κατασκευή δεν ξεκινήσει εντός τριών ετών, η άδεια λήγει, απαιτώντας την υποβολή νέας αίτησης.

Ποια ένδικα μέσα υπάρχουν σε περίπτωση απόρριψης της άδειας οικοδομής;

Εάν απορριφθεί η άδεια οικοδομής, ο αιτών ή οι ενδιαφερόμενοι τρίτοι έχουν το δικαίωμα να αμφισβητήσουν την απόφαση μέσω έφεσης (Rekurs) σύμφωνα με το άρθρο 329 και επόμενα του PBG. Η διαδικασία έφεσης περιλαμβάνει τα ακόλουθα βήματα:

1. Αίτηση για την απόφαση σχετικά με την
   άδεια οικοδομής Οι αιτούντες πρέπει να ζητήσουν επίσημα την απόφαση γραπτώς από την τοπική αρχή οικοδομικών αδειών εντός 20 ημερών από την περίοδο δημόσιας ανακοίνωσης.
2. Υποβολή έφεσης κατά της απόρριψης της άδειας
   οικοδομής Εάν δεν είναι ικανοποιημένοι με την απόφαση, πρέπει να υποβληθεί έφεση στην αρμόδια αρχή εντός 30 ημερών από την παραλαβή της απόρριψης. Η έφεση πρέπει να τεκμηριώνεται με νομικά επιχειρήματα και δικαιολογητικά έγγραφα.
3. Κόστος
   προσφυγής Οι προσφυγές υπόκεινται σε διοικητικά τέλη και η ηττηθείσα πλευρά είναι συνήθως υπεύθυνη για την κάλυψη αυτών των εξόδων. Οι αιτούντες πρέπει να σταθμίσουν τις οικονομικές επιπτώσεις πριν προχωρήσουν σε προσφυγή.

Η επιτυχής απόκτηση άδειας οικοδομής στη Ζυρίχη απαιτεί σχολαστικό σχεδιασμό, αυστηρή τήρηση των δημοτικών και καντονικών νόμων και συνεργασία με διάφορες ρυθμιστικές αρχές. Δεδομένης της πολυπλοκότητας της διαδικασίας και της πιθανότητας διαφορών, η αναζήτηση επαγγελματικής νομικής συμβουλής εξασφαλίζει μια ομαλή διαδικασία υποβολής αίτησης και μετριάζει τους κινδύνους που συνδέονται με τη μη συμμόρφωση.

Εάν χρειάζεστε βοήθεια με αιτήσεις για άδειες δόμησης, συμμόρφωση με τους κανονισμούς ή προσφυγές στην Ελβετία, η έμπειρη νομική ομάδα μας είναι έτοιμη να σας παρέχει εξειδικευμένη καθοδήγηση σε κάθε στάδιο της διαδικασίας.

​

Είτε πρόκειται για αγορά, χρηματοδότηση ή ανάπτυξη ακινήτου: όποιος ασχολείται με ακίνητα στην Ελβετία δεν μπορεί να αποφύγει το κτηματολόγιο. Αποτελεί το κεντρικό μητρώο των δικαιωμάτων ιδιοκτησίας και αποτελεί τη βάση για τη νομική ασφάλεια και την εμπιστοσύνη στις συναλλαγές ακινήτων. Ωστόσο, παρόλο που το κτηματολόγιο προσφέρει υψηλό βαθμό αξιοπιστίας, δεν εγγυάται απόλυτη ασφάλεια σε κάθε περίπτωση. Σε αυτό το άρθρο, παρέχουμε μια συνοπτική επισκόπηση των σημαντικότερων θεμάτων που σχετίζονται με το κτηματολόγιο – και δείχνουμε πότε είναι απαραίτητη η νομική συνδρομή.

Τι περιλαμβάνει το κτηματολόγιο και πώς είναι δομημένο;

Το ελβετικό κτηματολόγιο βασίζεται στο λεγόμενο σύστημα «real-folder». Για κάθε ακίνητο τηρείται ξεχωριστό φύλλο κτηματολογίου, με μοναδικό αριθμό. Αυτό εξασφαλίζει σαφήνεια και νομική αδιαμφισβήτητη σαφήνεια. Στο κτηματολόγιο καταχωρίζονται μόνο δικαιώματα επί ακινήτων, όπως η κυριότητα, οι δουλείες, τα εμπράγματα βάρη και οι υποθήκες υπό τη μορφή συμβολαίων υποθήκης, πιστοποιητικών υποθήκης σε έντυπη μορφή ή καταχωρημένων πιστοποιητικών υποθήκης. Το σύστημα συμπληρώνεται από σημειώσεις προτεραιότητας (π.χ. για δικαιώματα αγοράς ή επαναγοράς) και σημειώσεις, π.χ. για απαγορεύσεις δόμησης ή περιορισμούς στη διάθεση.

Ωστόσο, τα καθαρά υποχρεωτικά δικαιώματα, όπως οι συμβάσεις μίσθωσης, και οι σχέσεις οικογενειακού δικαίου δεν εμφανίζονται στο κτηματολόγιο, εκτός εάν είναι συναφή με το κτηματολογικό δίκαιο. Εξαίρεση αποτελεί, για παράδειγμα, η σημείωση σχετικά με τη συμμετοχή σε αποκτηθείσα περιουσία. Η νομική βάση για το περιεχόμενο και τη δομή του κτηματολογίου βρίσκεται στο άρθρο 946 και επόμενα του Ελβετικού Αστικού Κώδικα («SCC»).

Πώς λειτουργούν η εγγραφή, η προειδοποίηση προτεραιότητας και η αναγραφή στο κτηματολόγιο και ποιος είναι ο ρόλος του συμβολαιογράφου;

Η εγγραφή ενός εμπράγματου δικαιώματος απαιτεί γενικά μια νομική πράξη που έχει συμβολαιογραφηθεί δημόσια, η οποία συνήθως πραγματοποιείται από συμβολαιογράφο. Μόλις η πράξη υποβληθεί στο κτηματολόγιο, ελέγχεται για ουσιώδη ελαττώματα και στη συνέχεια καταχωρείται στο κτηματολόγιο. Η αρχή της απόλυτης εγγραφής σύμφωνα με το άρθρο 971 παράγραφος 1 SCC είναι καθοριστική σε αυτό το σημείο: Τα εμπράγματα δικαιώματα επί ακινήτων γεννιούνται, μεταβάλλονται ή λήγουν μόνο με την καταχώρησή τους στο κτηματολόγιο.

Οι σημειώσεις προτεραιότητας, από την άλλη πλευρά, αφορούν προσωπικά δικαιώματα, για παράδειγμα ένα συμφωνημένο δικαίωμα προτίμησης, και έχουν ειδική ισχύ σε σχέση με δικαιώματα που καταχωρίζονται σε μεταγενέστερη ημερομηνία, υπό την προϋπόθεση ότι πληρούνται οι νομικές προϋποθέσεις (βλ. άρθρα 959 και επόμενα του Εμπορικού Κώδικα). Οι σημειώσεις, από την άλλη πλευρά, δεν δημιουργούν ανεξάρτητα δικαιώματα, αλλά αναφέρονται σε νομικά σημαντικές περιστάσεις (βλ. άρθρο 962 SCC). Η λειτουργία τους είναι η παροχή πληροφοριών και η γνωστοποίηση, για παράδειγμα στην περίπτωση απαγορεύσεων δόμησης βάσει του δημοσίου δικαίου ή περιορισμών στη διάθεση βάσει του ιδιωτικού δικαίου.

Η διάρκεια μιας εγγραφής εξαρτάται από τον καντόνι και την πολυπλοκότητα της διαδικασίας. Μπορεί να κυμαίνεται από λίγες ημέρες έως αρκετές εβδομάδες. Η έγκαιρη συμβολαιογραφική προετοιμασία δεν είναι επομένως μόνο συνιστώμενη, αλλά σε πολλές περιπτώσεις κρίσιμη.

Γιατί είναι τόσο σημαντικό το κτηματολόγιο και τι σημαίνει νομική ισχύς;

Το κτηματολόγιο αποτελεί τη ραχοκοκαλιά της νομικής ασφάλειας στις συναλλαγές ακινήτων. Δημιουργεί διαφάνεια για τους αγοραστές, τους επενδυτές και τις τράπεζες – ιδίως μέσω της λεγόμενης θετικής και αρνητικής νομικής ισχύος. Θετική νομική ισχύς σημαίνει ότι όποιος βασίζεται καλόπιστα σε μια εγγραφή στο κτηματολόγιο προστατεύεται από αυτή την εγγραφή (βλ. άρθρο 973 παρ. 1 ΕΚ). Για παράδειγμα, όποιος αποκτά ένα ακίνητο και βασίζεται στην τρέχουσα εγγραφή γίνεται ιδιοκτήτης, ακόμη και αν αργότερα αποκαλυφθεί ότι η εγγραφή ήταν ουσιωδώς εσφαλμένη.

Η αρνητική νομική ισχύς, με τη σειρά της, επιτρέπει σε τρίτους να εμπιστεύονται ότι το κτηματολόγιο είναι πλήρες (βλ. άρθρο 971 παράγραφος 1 SCC). Εάν λείπει μια εγγραφή, μπορεί γενικά να υποτεθεί ότι το αντίστοιχο δικαίωμα δεν υφίσταται. Αλλά προσοχή: και οι δύο μηχανισμοί προστασίας ισχύουν μόνο υπό ορισμένες προϋποθέσεις. Όποιος γνωρίζει τα πραγματικά γεγονότα ή θα μπορούσε να τα είχε αναγνωρίσει με εύλογη επιμέλεια δεν απολαμβάνει αυτή την προστασία εμπιστοσύνης. Το κτηματολόγιο είναι επομένως ένα ισχυρό αλλά όχι αλάνθαστο μέσο.

Ποιος έχει το δικαίωμα να λαμβάνει πληροφορίες ή να συμβουλεύεται το κτηματολόγιο και ποια είναι η διαφορά;

Ο Ελβετικός Αστικός Κώδικας κάνει σαφή διάκριση μεταξύ πληροφοριών και συμβουλευτικής. Οποιοσδήποτε μπορεί να λάβει απλές πληροφορίες σχετικά με τα δεδομένα που έχουν καταχωρηθεί στο κύριο μητρώο, όπως σχέσεις ιδιοκτησίας ή δουλείες, χωρίς να χρειάζεται να αποδείξει συγκεκριμένο έννομο συμφέρον (άρθρο 970 παράγραφος 2 Αστικού Κώδικα). Για μια ολοκληρωμένη συμβουλή, ωστόσο, η οποία περιλαμβάνει επίσης αποδείξεις, σχέδια, ημερολόγια και άλλα δικαιολογητικά έγγραφα καθώς και εκτελεστικές διατάξεις, απαιτείται έννομο συμφέρον (βλ. άρθρο 970 παράγραφος 1 Αστικού Κώδικα).

Ένα τέτοιο συμφέρον μπορεί να είναι οικονομικής, επιστημονικής, προσωπικής ή οικογενειακής φύσης – για παράδειγμα στο πλαίσιο πρόθεσης αγοράς, εκτέλεσης οφειλών ή στο πλαίσιο νομικής συμβουλής. Σε πολλά καντόνια, οι δικηγόροι έχουν επίσης τη δυνατότητα ηλεκτρονικής πρόσβασης, υπό την προϋπόθεση έγκρισης. Είναι πάντα κρίσιμο η πρόσβαση σε ευαίσθητες πληροφορίες να παραμένει αναλογική και αντικειμενικά δικαιολογημένη.

Πότε μπορεί το κτηματολόγιο να είναι παραπλανητικό και πότε δεν υπάρχει προστασία των εύλογων προσδοκιών;

Παρά τον συστηματικό του χαρακτήρα, το κτηματολόγιο δεν αντανακλά πάντα την πραγματική νομική κατάσταση. Για παράδειγμα, υπάρχουν περιπτώσεις στις οποίες το καταχωρημένο ποσό ενός πιστοποιητικού υποθήκης είναι υψηλότερο από το πραγματικό χρέος υποθήκης, γεγονός που μπορεί να οδηγήσει σε λανθασμένες υποθέσεις σχετικά με την επιβάρυνση ενός ακινήτου. Επιπλέον, ο νόμος επιτρέπει την αλλαγή πιστωτή για πιστοποιητικά υποθήκης σε έντυπη μορφή και συμβάσεις υποθήκης ακόμη και χωρίς καταχώριση στο κτηματολόγιο, βάσει της λεγόμενης αρχής της σχετικής καταχώρισης.

Η κατάσταση είναι εντελώς διαφορετική με το καταχωρημένο ενυπόθηκο γραμμάτιο: Εδώ ισχύει η αρχή της απόλυτης καταχώρησης, και η αλλαγή πιστωτή είναι έγκυρη μόνο με καταχώρηση. Προσοχή απαιτείται επίσης με τους κανονισμούς συγκυριαρχίας: Αυτά τα έγγραφα μπορεί να είναι παρωχημένα ή να μην αντιστοιχούν πλέον στις πραγματικές συνθήκες, αλλά παραμένουν νομικά δεσμευτικά όσο δεν έχουν τροποποιηθεί. Σε όλες αυτές τις περιπτώσεις, η προστασία των εύλογων προσδοκιών δεν ισχύει εάν ο αγοραστής γνώριζε την πραγματική νομική κατάσταση ή θα έπρεπε να την γνωρίζει. Αξίζει λοιπόν να εξετάσετε προσεκτικά τα έγγραφα και να ζητήσετε επαγγελματική συμβουλή.

Συμπέρασμα: Ελέγξτε το κτηματολόγιο, μην το διαβάζετε απλώς

Το κτηματολόγιο αποτελεί θεμελιώδες στοιχείο του ελβετικού δικαίου ακινήτων, αλλά δεν υποκαθιστά την προσεκτική νομική εξέταση. Οι εγγραφές δεν πρέπει απλώς να διαβάζονται, αλλά και να κατανοούνται και να αξιολογούνται στο πλαίσιο τους. Η νομική γνώση είναι απαραίτητη, ειδικά κατά τον έλεγχο αποσπασμάτων του κτηματολογίου, συναλλαγών ακινήτων ή ζητημάτων χρηματοδότησης. Άλλωστε, αυτό που φαίνεται σαφές με την πρώτη ματιά μπορεί να είναι εντελώς διαφορετικό από νομική άποψη.

Η LINDEMANNLAW σας προσφέρει αξιόπιστες συμβουλές σε ολόκληρο το πεδίο του κτηματολογίου και του δικαίου ακινήτων – από την προσεκτική ανάλυση των υφιστάμενων εγγραφών έως τη σύνταξη συμβολαίων σύμφωνα με το νόμο και την εκπροσώπηση των συμφερόντων σας έναντι αρχών, κτηματολογίων ή τρίτων. Συνδυάζουμε την επαγγελματική ακρίβεια με τη στρατηγική σκέψη – και επιβάλλουμε με συνέπεια τα δικαιώματά σας.

Επικοινωνήστε μαζί μας για νομική σαφήνεια στις συναλλαγές ακινήτων.

Αποποίηση ευθύνης: Η παρούσα δημοσίευση έχει αποκλειστικά ενημερωτικό χαρακτήρα και δεν αποτελεί νομική συμβουλή. Για νομική συμβουλή σχετικά με τη συγκεκριμένη περίπτωσή σας, παρακαλούμε επικοινωνήστε απευθείας μαζί μας.