Νέα

4 Φεβρουαρίου 2026, 14:00 – 20:00 CET

Θα θέλατε να αγοράσετε ακίνητο στην Ελβετία για λόγους κατοικίας ή επένδυσης; Δεδομένου ότι η Ελβετία επιβάλλει περιορισμούς στην απόκτηση ακινήτων από αλλοδαπούς, η αγορά πρέπει να εξεταστεί και να προετοιμαστεί προσεκτικά.

1. Πότε η αγορά ακινήτου υπόκειται σε άδεια;

Ο «Lex Koller» ή ο «Ομοσπονδιακός Νόμος για την Απόκτηση Ακινήτων από Άτομα του Εξωτερικού» ισχύει σε ολόκληρη την Ελβετία. Εάν πληρούνται οι ακόλουθες προϋποθέσεις, η αγορά ακινήτου υπόκειται σε έγκριση από τις καντονικές αρχές:

• Ο αγοραστής είναι «πρόσωπο του εξωτερικού»
• Η ακίνητη περιουσία απαιτεί άδεια
• Η συναλλαγή αφορά αγορά ακινήτου

Όλες οι άλλες συναλλαγές ακινήτων δεν απαιτούν άδεια και μπορούν να πραγματοποιηθούν χωρίς τους περιορισμούς του Lex Koller.

2. Θεωρούμαι «πρόσωπο του εξωτερικού»;

Ως «πρόσωπο του εξωτερικού» ορίζεται

• Υπήκοοι ξένων κρατών που διαμένουν στο εξωτερικό
• Υπήκοοι κρατών μελών της ΕΕ/ΕΖΕΣ που διαμένουν στην Ελβετία χωρίς άδεια διαμονής Β, άδεια εγκατάστασης C ή άδεια διαμονής βραχείας διάρκειας L.
• Υπήκοοι άλλων ξένων χωρών που διαμένουν στην Ελβετία χωρίς άδεια διαμονής C.

Αντίθετα, αυτό σημαίνει ότι οι ακόλουθες ομάδες ατόμων μπορούν να αποκτήσουν ακίνητα στην Ελβετία χωρίς περιορισμούς:

• Ελβετοί πολίτες/άτομα με διπλή υπηκοότητα που διαμένουν στην Ελβετία ή στο εξωτερικό
• Υπήκοοι κρατών μελών της ΕΕ/ΕΖΕΣ με νόμιμη και πραγματική διαμονή στην Ελβετία (άδεια διαμονής τύπου B, άδεια εγκατάστασης τύπου C ή άδεια βραχυπρόθεσμης διαμονής τύπου L)

Υπήκοοι άλλων χωρών με άδεια μόνιμης διαμονής C και πραγματική διαμονή στην Ελβετία.

3. Μπορώ να αγοράσω το ακίνητο μέσω της ανώνυμης εταιρείας μου;

Οι νομικές οντότητες υπόκεινται επίσης στον νόμο Lex Koller και, ως εκ τούτου, στην απαίτηση άδειας. Μια νομική οντότητα μπορεί να αποκτήσει ακίνητο χωρίς άδεια μόνο εάν η εταιρεία έχει την έδρα της στην Ελβετία και ελέγχεται άμεσα ή έμμεσα από φυσικά πρόσωπα που δεν είναι κάτοικοι του εξωτερικού.

4. Τι είναι η «απόκτηση ακινήτου που υπόκειται σε άδεια»;

Η απόκτηση μονοκατοικιών ή πολυκατοικιών, διαμερισμάτων που κατοικούνται από τους ιδιοκτήτες τους και οικοπέδων που προορίζονται για τέτοια κτίρια από πρόσωπα που διαμένουν στο εξωτερικό υπόκειται στην απαίτηση άδειας.

Η απόκτηση δεν αφορά μόνο τη μεταβίβαση της ιδιοκτησίας στο κτηματολόγιο, αλλά και κάθε νομική πράξη που παρέχει σε πρόσωπο του εξωτερικού την πραγματική εξουσία διάθεσης επί ακινήτου που υπόκειται σε άδεια. Για παράδειγμα, η χρηματοδότηση από το εξωτερικό ή η απόκτηση επικαρπίας μπορεί επίσης να ενεργοποιήσει την απαίτηση άδειας.

5. Υπάρχουν εξαιρέσεις από την απαίτηση αδειοδότησης;

Υπάρχουν ορισμένες σημαντικές εξαιρέσεις και δυνατότητες για ένα πρόσωπο που διαμένει στο εξωτερικό να αποκτήσει ακίνητη περιουσία στην Ελβετία.

α) Κύρια κατοικία
Η απόκτηση κύριας κατοικίας εξαιρείται από την απαίτηση άδειας, υπό την προϋπόθεση ότι η κατοικία αυτή χρησιμεύει ως νόμιμη κατοικία του αλλοδαπού και κατοικείται πράγματι. Αυτό εξαρτάται στενά από τη χορήγηση άδειας διαμονής ή εγκατάστασης.

β) Δεύτερη κατοικία
Η απόκτηση δεύτερης κατοικίας από διασυνοριακούς μετακινούμενους στην περιοχή του τόπου εργασίας εξαιρείται επίσης από την απαίτηση άδειας.
Η απόκτηση δευτερεύουσας κατοικίας από πρόσωπα που διαμένουν στο εξωτερικό και διατηρούν εξαιρετικά στενή σχέση με τον τόπο της δευτερεύουσας κατοικίας, η οποία αξίζει προστασίας, είναι επιλέξιμη για άδεια.

γ) Εξοχικές κατοικίες
Ορισμένα καντόνια επιτρέπουν την απόκτηση εξοχικών κατοικιών σε συγκεκριμένους δήμους σε τουριστικές περιοχές: Appenzell Ausserrhoden, Βέρνη, Φριβούργο, Γκλάρους, Γκρισόν, Ζούρα, Λουκέρνη, Νεσατέλ, Νιντ- και Ομπβάλντεν, Σανκτ Γκάλεν, Σάφχαουζεν, Σβίτς, Τιτσίνο, Ούρι, Βω και Βαλέ.

δ) Εμπορικά ακίνητα και επαγγελματικοί χώροι
Η απόκτηση ακινήτων απαλλάσσεται από την υποχρέωση αδειοδότησης εάν χρησιμεύει ως μόνιμος τόπος άσκησης εμπορικής ή μεταποιητικής δραστηριότητας, άλλης δραστηριότητας που ασκείται με εμπορικό τρόπο, βιοτεχνικής επιχείρησης ή ελεύθερου επαγγέλματος. Παραδείγματα περιλαμβάνουν εργοστασιακά κτίρια, κτίρια γραφείων, ξενοδοχεία, εστιατόρια, ιατρεία κ.λπ. Διαμερίσματα σε εμπορικά ακίνητα και επαγγελματικούς χώρους μπορούν να αποκτηθούν χωρίς άδεια μόνο σε εξαιρετικές περιπτώσεις, για παράδειγμα εάν είναι απαραίτητα για τη λειτουργία της εταιρείας.

ε) Ελβετικές εταιρείες ακινήτων και επενδυτικά κεφάλαια
Οι έμμεσες επενδύσεις σε ακίνητα, όπως η απόκτηση μετοχών σε επενδυτικά κεφάλαια ακινήτων και η συμμετοχή σε εταιρεία ακινήτων, εξαιρούνται από την υποχρέωση αδειοδότησης, εφόσον τα κεφάλαια διαπραγματεύονται στο χρηματιστήριο ή η εταιρεία είναι εισηγμένη σε ελβετικό χρηματιστήριο.

6. Τι συμβαίνει εάν δεν συμμορφωθώ με την απαίτηση αδειοδότησης;

Εάν δεν μπορείτε να αποκλείσετε την πιθανότητα ότι η απόκτηση του ακινήτου αποτελεί συναλλαγή που απαιτεί άδεια, πρέπει να υποβάλετε αίτηση στην αρμόδια καντονική αρχή για την έκδοση άδειας ή για δήλωση ότι δεν απαιτείται άδεια. Εάν δεν υπάρχει άδεια για μια συναλλαγή που απαιτεί άδεια, η εγγραφή στο κτηματολόγιο ή η απόκτηση της κυριότητας δεν μπορεί να πραγματοποιηθεί. Οι παραβάσεις των διατάξεων του Lex Koller μπορούν να έχουν συνέπειες βάσει του διοικητικού, αστικού και ποινικού δικαίου.

Η LINDEMANNLAW παρέχει συμβουλές σε ιδιώτες και επιχειρήσεις για όλες τις συναλλαγές που σχετίζονται με ακίνητα, συμπεριλαμβανομένης της ανάλυσης της απόκτησης ακινήτων από πρόσωπα του εξωτερικού («Lex Koller»), καθώς και για τη μεταφορά της κατοικίας/επαγγελματικής έδρας στην Ελβετία. Επικοινωνήστε με τους δικηγόρους, τους ελεγκτές, τους φοροτεχνικούς ή τους συμβολαιογράφους μας – ανυπομονούμε να σας εξυπηρετήσουμε.

Η Ελβετία αναγνωρίζεται εδώ και καιρό ως ένας εξαιρετικά ελκυστικός προορισμός για επενδύσεις σε ακίνητα, ιδίως στον κατασκευαστικό τομέα. Χάρη στη σταθερή οικονομία της, το καλά ρυθμισμένο κατασκευαστικό περιβάλλον και την αυξανόμενη αστικοποίηση, η χώρα – και ειδικότερα το καντόνι της Ζυρίχης – έχει γνωρίσει ραγδαία αύξηση των κατασκευαστικών έργων. Ωστόσο, η απόκτηση άδειας οικοδομής στη Ζυρίχη απαιτεί αυστηρή συμμόρφωση με τους δημοτικούς και καντονικούς κανονισμούς. Το νομικό πλαίσιο που διέπει τις άδειες δόμησης στη Ζυρίχη απορρέει κυρίως από τον Νόμο περί Πολεοδομίας και Δόμησης (Planungs- und Baugesetz, PBG) και τον Κανονισμό Δόμησης (Bauverfahrensverordnung, BVV).

Ποια είναι τα προκαταρκτικά βήματα για την απόκτηση άδειας οικοδομής στη Ζυρίχη;

Για να απλοποιηθεί η διαδικασία έκδοσης άδειας οικοδομής και να αποφευχθούν μελλοντικές νομικές διαφορές, συνιστάται:

1. Να προσλάβετε έναν δικηγόρο με υψηλό βαθμό τεχνικής εμπειρογνωμοσύνης σε πρώιμο στάδιο
   Η πρόσληψη ενός δικηγόρου με εξειδικευμένη εμπειρογνωμοσύνη νωρίς στη διαδικασία βοηθά στην πλοήγηση σε περίπλοκους κανονισμούς και διαδικαστικές απαιτήσεις, μειώνοντας τον κίνδυνο καθυστερήσεων ή ζητημάτων συμμόρφωσης. Οι νομικοί επαγγελματίες μπορούν επίσης να εντοπίσουν και να μετριάσουν πιθανές διαφορές πριν αυτές κλιμακωθούν, εξασφαλίζοντας μια ομαλότερη και πιο αποτελεσματική διαδικασία. Η προληπτική νομική καθοδήγηση βοηθά στην προστασία των συμφερόντων και στην πρόληψη δαπανηρών νομικών επιπλοκών στο μέλλον.
2. Να επικοινωνήσετε με την τοπική οικοδομική αρχή
   Συνιστάται να συμβουλευτείτε την αρμόδια δημοτική οικοδομική αρχή νωρίς στη φάση του σχεδιασμού, ώστε να λάβετε σαφείς οδηγίες σχετικά με τις ισχύουσες απαιτήσεις και τα απαραίτητα έγγραφα για την αίτηση άδειας. Η οικοδομική αρχή μπορεί επίσης να παρέχει πληροφορίες σχετικά με τους νόμους χωροταξίας, τους περιβαλλοντικούς κανονισμούς και τους πιθανούς περιορισμούς που ισχύουν για το ακίνητο.
3. Επικοινωνήστε με τους ιδιοκτήτες γειτονικών
   ακινήτων Η προληπτική ενημέρωση των γειτόνων σχετικά με τα προγραμματισμένα κατασκευαστικά έργα συμβάλλει στην άμβλυνση των αντιρρήσεων, μειώνει τον κίνδυνο επίσημων καταγγελιών και προάγει ένα κλίμα συνεργασίας. Η διαφάνεια στην επικοινωνία μπορεί να αποτρέψει νομικές διαμάχες και να επιταχύνει τη διαδικασία έγκρισης.
4. Υποβάλετε τις αιτήσεις για άδεια οικοδομής ηλεκτρονικά
   Από την 1η Απριλίου 2024, όλες οι αιτήσεις για άδεια οικοδομής πρέπει να υποβάλλονται μέσω της επίσημης πλατφόρμας eBaugesucheZH. Αυτό το ψηφιοποιημένο σύστημα ενισχύει τη διαφάνεια, διευκολύνει την υποβολή εγγράφων και επιταχύνει τους χρόνους επεξεργασίας. Οι αιτούντες πρέπει να διασφαλίσουν ότι όλα τα απαιτούμενα έγγραφα, συμπεριλαμβανομένων των σχεδίων και των εκτιμήσεων περιβαλλοντικών επιπτώσεων, έχουν μεταφορτωθεί σωστά, ώστε να αποφευχθούν καθυστερήσεις.

Ποιες αρχές πρέπει να εμπλακούν στη διαδικασία έκδοσης οικοδομικής άδειας;

Ανάλογα με την κλίμακα και την τοποθεσία του έργου, ενδέχεται να απαιτείται η έγκριση και από άλλες αρχές πριν από την έναρξη της κατασκευής. Οι πιο σχετικές εγκρίσεις από τις αρχές περιλαμβάνουν, μεταξύ άλλων:

Έγκριση από την Αρχή Προστασίας του
Περιβάλλοντος Τα έργα μεγάλης κλίμακας, όπως βιομηχανικές αναπτύξεις, υποδομές μεταφορών ή εγκαταστάσεις αναψυχής, πρέπει να υποβληθούν σε Εκτίμηση Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων (ΕΠΕ) για να διασφαλιστεί η οικολογική βιωσιμότητα. Η εκτίμηση αυτή καθορίζει εάν το έργο πληροί τα πρότυπα προστασίας του περιβάλλοντος.

Έγκριση από την Υπηρεσία
Πολιτικών Μηχανικών Εάν ένα έργο περιλαμβάνει τη χρήση βαρέων οχημάτων που ενδέχεται να επηρεάσουν τις οδικές υποδομές, απαιτείται έγκριση σύμφωνα με το άρθρο 227 του PBG σε συνδυασμό με το άρθρο 21 του BVV. Αυτό διασφαλίζει ότι οι δρόμοι και τα συστήματα δημόσιων μεταφορών μπορούν να αντεπεξέλθουν στην αυξημένη κυκλοφορία χωρίς υπερβολική φθορά ή κινδύνους για την ασφάλεια.

Ποιοι είναι οι διαφορετικοί τύποι διαδικασιών κατασκευής στην Ελβετία;

Το PBG και το BVV ορίζουν τρεις τύπους διαδικασιών έκδοσης οικοδομικών αδειών στην Ελβετία, καθένας από τους οποίους εξαρτάται από τη φύση και την πολυπλοκότητα του έργου:

1. Συνηθισμένη διαδικασία («Ordentliches Verfahren»)
   Αυτή είναι η προεπιλεγμένη διαδικασία για τα περισσότερα κατασκευαστικά έργα, συμπεριλαμβανομένων των νέων κτιρίων και των σημαντικών εργασιών ανακαίνισης. Η περίοδος προκαταρκτικής εξέτασης είναι συνήθως δύο μήνες, η οποία παρατείνεται σε τέσσερις μήνες για μεγαλύτερα έργα (Άρθρα 319-321 PBG). Αυτή η διαδικασία περιλαμβάνει μια ολοκληρωμένη νομική και τεχνική αξιολόγηση του έργου.
2. Διαδικασία κοινοποίησης («Anzeigeverfahren»)
   Αυτή η ταχεία διαδικασία ισχύει για μικρότερα κατασκευαστικά έργα που δεν επηρεάζουν τα συμφέροντα τρίτων. Ο χρόνος επεξεργασίας είναι περίπου 30 ημέρες (Άρθρο 325 PBG σε συνδυασμό με τα Άρθρα 13 και επόμενα BVV). Αυτό ισχύει κυρίως για μικρές τροποποιήσεις και εσωτερικές ανακαινίσεις.
3. Διαδικασία αναφοράς («Meldeverfahren»)
   Αυτή η διαδικασία προορίζεται για συγκεκριμένες εγκαταστάσεις, όπως συστήματα ηλιακής ενέργειας, αντλίες θερμότητας, συνδέσεις τηλεθέρμανσης και σταθμούς φόρτισης ηλεκτρικών οχημάτων. Οι αιτούντες πρέπει να ενημερώσουν την τοπική οικοδομική αρχή και, εάν δεν προκύψουν αντιρρήσεις εντός 30 ημερών, το έργο μπορεί να προχωρήσει (άρθρο 2 BVV). Αυτό διευκολύνει την υλοποίηση λύσεων βιώσιμης ενέργειας.

Πώς λειτουργεί η διαδικασία έκδοσης οικοδομικής άδειας από την αίτηση έως την έγκριση;

Η διαδικασία έκδοσης οικοδομικής άδειας περιλαμβάνει διάφορα στάδια, τα οποία διασφαλίζουν τη συμμόρφωση με τους δημοτικούς και καντονικούς κανονισμούς πριν από τη χορήγηση της έγκρισης.

1. Προκαταρκτική εξέταση («Vorprüfung»)
   Η δημοτική οικοδομική αρχή εξετάζει την αίτηση ως προς την πληρότητά της. Εάν απαιτούνται καντονικές εγκρίσεις, αυτές θα ζητηθούν σε αυτό το στάδιο. Οι αιτούντες πρέπει να διασφαλίσουν ότι περιλαμβάνονται όλα τα απαιτούμενα έγγραφα, προκειμένου να αποφευχθούν καθυστερήσεις.
2. Οριοθέτηση («Aussteckung»)
   Ο χώρος του έργου πρέπει να οριοθετηθεί φυσικά πριν από την έναρξη της περιόδου δημόσιας ανακοίνωσης. Οι οριοθετήσεις πρέπει να παραμένουν ορατές καθ' όλη τη διάρκεια της περιόδου προσφυγής, διασφαλίζοντας τη διαφάνεια στη διαδικασία λήψης αποφάσεων. Αυτό βοηθά τρίτους να οπτικοποιήσουν το εύρος του έργου πριν από την υποβολή επίσημων ενστάσεων.
3. Δημόσια ανακοίνωση («Veröffentlichung»)
   Ο δήμος δημοσιεύει την αίτηση στην επίσημη εφημερίδα του καντονιού και στην επίσημη έκδοση του δήμου. Τα έγγραφα είναι προσβάσιμα για δημόσια εξέταση για 20 ημέρες, επιτρέποντας σε τρίτους (π.χ. γείτονες) να υποβάλουν ενστάσεις, εάν είναι απαραίτητο. Εάν δεν υποβληθούν ενστάσεις, η διαδικασία προχωρά στην επόμενη φάση.
4. Άδεια οικοδομής («Baubewilligung»)
   Εάν πληρούνται όλες οι νομικές και διαδικαστικές απαιτήσεις, ο δήμος χορηγεί την άδεια οικοδομής. Ορισμένες άδειες ενδέχεται να περιλαμβάνουν όρους ή συγκεκριμένες απαιτήσεις συμμόρφωσης, οι οποίες πρέπει να πληρούνται πριν από την έναρξη της κατασκευής. Εάν δεν υποβληθεί ένσταση εντός 30 ημερών, η άδεια καθίσταται νομικά δεσμευτική. Εάν η κατασκευή δεν ξεκινήσει εντός τριών ετών, η άδεια λήγει, απαιτώντας την υποβολή νέας αίτησης.

Ποια ένδικα μέσα υπάρχουν σε περίπτωση απόρριψης της άδειας οικοδομής;

Εάν απορριφθεί η άδεια οικοδομής, ο αιτών ή οι ενδιαφερόμενοι τρίτοι έχουν το δικαίωμα να αμφισβητήσουν την απόφαση μέσω έφεσης (Rekurs) σύμφωνα με το άρθρο 329 και επόμενα του PBG. Η διαδικασία έφεσης περιλαμβάνει τα ακόλουθα βήματα:

1. Αίτηση για την απόφαση σχετικά με την
   άδεια οικοδομής Οι αιτούντες πρέπει να ζητήσουν επίσημα την απόφαση γραπτώς από την τοπική αρχή οικοδομικών αδειών εντός 20 ημερών από την περίοδο δημόσιας ανακοίνωσης.
2. Υποβολή έφεσης κατά της απόρριψης της άδειας
   οικοδομής Εάν δεν είναι ικανοποιημένοι με την απόφαση, πρέπει να υποβληθεί έφεση στην αρμόδια αρχή εντός 30 ημερών από την παραλαβή της απόρριψης. Η έφεση πρέπει να τεκμηριώνεται με νομικά επιχειρήματα και δικαιολογητικά έγγραφα.
3. Κόστος
   προσφυγής Οι προσφυγές υπόκεινται σε διοικητικά τέλη και η ηττηθείσα πλευρά είναι συνήθως υπεύθυνη για την κάλυψη αυτών των εξόδων. Οι αιτούντες πρέπει να σταθμίσουν τις οικονομικές επιπτώσεις πριν προχωρήσουν σε προσφυγή.

Η επιτυχής απόκτηση άδειας οικοδομής στη Ζυρίχη απαιτεί σχολαστικό σχεδιασμό, αυστηρή τήρηση των δημοτικών και καντονικών νόμων και συνεργασία με διάφορες ρυθμιστικές αρχές. Δεδομένης της πολυπλοκότητας της διαδικασίας και της πιθανότητας διαφορών, η αναζήτηση επαγγελματικής νομικής συμβουλής εξασφαλίζει μια ομαλή διαδικασία υποβολής αίτησης και μετριάζει τους κινδύνους που συνδέονται με τη μη συμμόρφωση.

Εάν χρειάζεστε βοήθεια με αιτήσεις για άδειες δόμησης, συμμόρφωση με τους κανονισμούς ή προσφυγές στην Ελβετία, η έμπειρη νομική ομάδα μας είναι έτοιμη να σας παρέχει εξειδικευμένη καθοδήγηση σε κάθε στάδιο της διαδικασίας.

​

Είτε πρόκειται για αγορά, χρηματοδότηση ή ανάπτυξη ακινήτου: όποιος ασχολείται με ακίνητα στην Ελβετία δεν μπορεί να αποφύγει το κτηματολόγιο. Αποτελεί το κεντρικό μητρώο των δικαιωμάτων ιδιοκτησίας και αποτελεί τη βάση για τη νομική ασφάλεια και την εμπιστοσύνη στις συναλλαγές ακινήτων. Ωστόσο, παρόλο που το κτηματολόγιο προσφέρει υψηλό βαθμό αξιοπιστίας, δεν εγγυάται απόλυτη ασφάλεια σε κάθε περίπτωση. Σε αυτό το άρθρο, παρέχουμε μια συνοπτική επισκόπηση των σημαντικότερων θεμάτων που σχετίζονται με το κτηματολόγιο – και δείχνουμε πότε είναι απαραίτητη η νομική συνδρομή.

Τι περιλαμβάνει το κτηματολόγιο και πώς είναι δομημένο;

Το ελβετικό κτηματολόγιο βασίζεται στο λεγόμενο σύστημα «real-folder». Για κάθε ακίνητο τηρείται ξεχωριστό φύλλο κτηματολογίου, με μοναδικό αριθμό. Αυτό εξασφαλίζει σαφήνεια και νομική αδιαμφισβήτητη σαφήνεια. Στο κτηματολόγιο καταχωρίζονται μόνο δικαιώματα επί ακινήτων, όπως η κυριότητα, οι δουλείες, τα εμπράγματα βάρη και οι υποθήκες υπό τη μορφή συμβολαίων υποθήκης, πιστοποιητικών υποθήκης σε έντυπη μορφή ή καταχωρημένων πιστοποιητικών υποθήκης. Το σύστημα συμπληρώνεται από σημειώσεις προτεραιότητας (π.χ. για δικαιώματα αγοράς ή επαναγοράς) και σημειώσεις, π.χ. για απαγορεύσεις δόμησης ή περιορισμούς στη διάθεση.

Ωστόσο, τα καθαρά υποχρεωτικά δικαιώματα, όπως οι συμβάσεις μίσθωσης, και οι σχέσεις οικογενειακού δικαίου δεν εμφανίζονται στο κτηματολόγιο, εκτός εάν είναι συναφή με το κτηματολογικό δίκαιο. Εξαίρεση αποτελεί, για παράδειγμα, η σημείωση σχετικά με τη συμμετοχή σε αποκτηθείσα περιουσία. Η νομική βάση για το περιεχόμενο και τη δομή του κτηματολογίου βρίσκεται στο άρθρο 946 και επόμενα του Ελβετικού Αστικού Κώδικα («SCC»).

Πώς λειτουργούν η εγγραφή, η προειδοποίηση προτεραιότητας και η αναγραφή στο κτηματολόγιο και ποιος είναι ο ρόλος του συμβολαιογράφου;

Η εγγραφή ενός εμπράγματου δικαιώματος απαιτεί γενικά μια νομική πράξη που έχει συμβολαιογραφηθεί δημόσια, η οποία συνήθως πραγματοποιείται από συμβολαιογράφο. Μόλις η πράξη υποβληθεί στο κτηματολόγιο, ελέγχεται για ουσιώδη ελαττώματα και στη συνέχεια καταχωρείται στο κτηματολόγιο. Η αρχή της απόλυτης εγγραφής σύμφωνα με το άρθρο 971 παράγραφος 1 SCC είναι καθοριστική σε αυτό το σημείο: Τα εμπράγματα δικαιώματα επί ακινήτων γεννιούνται, μεταβάλλονται ή λήγουν μόνο με την καταχώρησή τους στο κτηματολόγιο.

Οι σημειώσεις προτεραιότητας, από την άλλη πλευρά, αφορούν προσωπικά δικαιώματα, για παράδειγμα ένα συμφωνημένο δικαίωμα προτίμησης, και έχουν ειδική ισχύ σε σχέση με δικαιώματα που καταχωρίζονται σε μεταγενέστερη ημερομηνία, υπό την προϋπόθεση ότι πληρούνται οι νομικές προϋποθέσεις (βλ. άρθρα 959 και επόμενα του Εμπορικού Κώδικα). Οι σημειώσεις, από την άλλη πλευρά, δεν δημιουργούν ανεξάρτητα δικαιώματα, αλλά αναφέρονται σε νομικά σημαντικές περιστάσεις (βλ. άρθρο 962 SCC). Η λειτουργία τους είναι η παροχή πληροφοριών και η γνωστοποίηση, για παράδειγμα στην περίπτωση απαγορεύσεων δόμησης βάσει του δημοσίου δικαίου ή περιορισμών στη διάθεση βάσει του ιδιωτικού δικαίου.

Η διάρκεια μιας εγγραφής εξαρτάται από τον καντόνι και την πολυπλοκότητα της διαδικασίας. Μπορεί να κυμαίνεται από λίγες ημέρες έως αρκετές εβδομάδες. Η έγκαιρη συμβολαιογραφική προετοιμασία δεν είναι επομένως μόνο συνιστώμενη, αλλά σε πολλές περιπτώσεις κρίσιμη.

Γιατί είναι τόσο σημαντικό το κτηματολόγιο και τι σημαίνει νομική ισχύς;

Το κτηματολόγιο αποτελεί τη ραχοκοκαλιά της νομικής ασφάλειας στις συναλλαγές ακινήτων. Δημιουργεί διαφάνεια για τους αγοραστές, τους επενδυτές και τις τράπεζες – ιδίως μέσω της λεγόμενης θετικής και αρνητικής νομικής ισχύος. Θετική νομική ισχύς σημαίνει ότι όποιος βασίζεται καλόπιστα σε μια εγγραφή στο κτηματολόγιο προστατεύεται από αυτή την εγγραφή (βλ. άρθρο 973 παρ. 1 ΕΚ). Για παράδειγμα, όποιος αποκτά ένα ακίνητο και βασίζεται στην τρέχουσα εγγραφή γίνεται ιδιοκτήτης, ακόμη και αν αργότερα αποκαλυφθεί ότι η εγγραφή ήταν ουσιωδώς εσφαλμένη.

Η αρνητική νομική ισχύς, με τη σειρά της, επιτρέπει σε τρίτους να εμπιστεύονται ότι το κτηματολόγιο είναι πλήρες (βλ. άρθρο 971 παράγραφος 1 SCC). Εάν λείπει μια εγγραφή, μπορεί γενικά να υποτεθεί ότι το αντίστοιχο δικαίωμα δεν υφίσταται. Αλλά προσοχή: και οι δύο μηχανισμοί προστασίας ισχύουν μόνο υπό ορισμένες προϋποθέσεις. Όποιος γνωρίζει τα πραγματικά γεγονότα ή θα μπορούσε να τα είχε αναγνωρίσει με εύλογη επιμέλεια δεν απολαμβάνει αυτή την προστασία εμπιστοσύνης. Το κτηματολόγιο είναι επομένως ένα ισχυρό αλλά όχι αλάνθαστο μέσο.

Ποιος έχει το δικαίωμα να λαμβάνει πληροφορίες ή να συμβουλεύεται το κτηματολόγιο και ποια είναι η διαφορά;

Ο Ελβετικός Αστικός Κώδικας κάνει σαφή διάκριση μεταξύ πληροφοριών και συμβουλευτικής. Οποιοσδήποτε μπορεί να λάβει απλές πληροφορίες σχετικά με τα δεδομένα που έχουν καταχωρηθεί στο κύριο μητρώο, όπως σχέσεις ιδιοκτησίας ή δουλείες, χωρίς να χρειάζεται να αποδείξει συγκεκριμένο έννομο συμφέρον (άρθρο 970 παράγραφος 2 Αστικού Κώδικα). Για μια ολοκληρωμένη συμβουλή, ωστόσο, η οποία περιλαμβάνει επίσης αποδείξεις, σχέδια, ημερολόγια και άλλα δικαιολογητικά έγγραφα καθώς και εκτελεστικές διατάξεις, απαιτείται έννομο συμφέρον (βλ. άρθρο 970 παράγραφος 1 Αστικού Κώδικα).

Ένα τέτοιο συμφέρον μπορεί να είναι οικονομικής, επιστημονικής, προσωπικής ή οικογενειακής φύσης – για παράδειγμα στο πλαίσιο πρόθεσης αγοράς, εκτέλεσης οφειλών ή στο πλαίσιο νομικής συμβουλής. Σε πολλά καντόνια, οι δικηγόροι έχουν επίσης τη δυνατότητα ηλεκτρονικής πρόσβασης, υπό την προϋπόθεση έγκρισης. Είναι πάντα κρίσιμο η πρόσβαση σε ευαίσθητες πληροφορίες να παραμένει αναλογική και αντικειμενικά δικαιολογημένη.

Πότε μπορεί το κτηματολόγιο να είναι παραπλανητικό και πότε δεν υπάρχει προστασία των εύλογων προσδοκιών;

Παρά τον συστηματικό του χαρακτήρα, το κτηματολόγιο δεν αντανακλά πάντα την πραγματική νομική κατάσταση. Για παράδειγμα, υπάρχουν περιπτώσεις στις οποίες το καταχωρημένο ποσό ενός πιστοποιητικού υποθήκης είναι υψηλότερο από το πραγματικό χρέος υποθήκης, γεγονός που μπορεί να οδηγήσει σε λανθασμένες υποθέσεις σχετικά με την επιβάρυνση ενός ακινήτου. Επιπλέον, ο νόμος επιτρέπει την αλλαγή πιστωτή για πιστοποιητικά υποθήκης σε έντυπη μορφή και συμβάσεις υποθήκης ακόμη και χωρίς καταχώριση στο κτηματολόγιο, βάσει της λεγόμενης αρχής της σχετικής καταχώρισης.

Η κατάσταση είναι εντελώς διαφορετική με το καταχωρημένο ενυπόθηκο γραμμάτιο: Εδώ ισχύει η αρχή της απόλυτης καταχώρησης, και η αλλαγή πιστωτή είναι έγκυρη μόνο με καταχώρηση. Προσοχή απαιτείται επίσης με τους κανονισμούς συγκυριαρχίας: Αυτά τα έγγραφα μπορεί να είναι παρωχημένα ή να μην αντιστοιχούν πλέον στις πραγματικές συνθήκες, αλλά παραμένουν νομικά δεσμευτικά όσο δεν έχουν τροποποιηθεί. Σε όλες αυτές τις περιπτώσεις, η προστασία των εύλογων προσδοκιών δεν ισχύει εάν ο αγοραστής γνώριζε την πραγματική νομική κατάσταση ή θα έπρεπε να την γνωρίζει. Αξίζει λοιπόν να εξετάσετε προσεκτικά τα έγγραφα και να ζητήσετε επαγγελματική συμβουλή.

Συμπέρασμα: Ελέγξτε το κτηματολόγιο, μην το διαβάζετε απλώς

Το κτηματολόγιο αποτελεί θεμελιώδες στοιχείο του ελβετικού δικαίου ακινήτων, αλλά δεν υποκαθιστά την προσεκτική νομική εξέταση. Οι εγγραφές δεν πρέπει απλώς να διαβάζονται, αλλά και να κατανοούνται και να αξιολογούνται στο πλαίσιο τους. Η νομική γνώση είναι απαραίτητη, ειδικά κατά τον έλεγχο αποσπασμάτων του κτηματολογίου, συναλλαγών ακινήτων ή ζητημάτων χρηματοδότησης. Άλλωστε, αυτό που φαίνεται σαφές με την πρώτη ματιά μπορεί να είναι εντελώς διαφορετικό από νομική άποψη.

Η LINDEMANNLAW σας προσφέρει αξιόπιστες συμβουλές σε ολόκληρο το πεδίο του κτηματολογίου και του δικαίου ακινήτων – από την προσεκτική ανάλυση των υφιστάμενων εγγραφών έως τη σύνταξη συμβολαίων σύμφωνα με το νόμο και την εκπροσώπηση των συμφερόντων σας έναντι αρχών, κτηματολογίων ή τρίτων. Συνδυάζουμε την επαγγελματική ακρίβεια με τη στρατηγική σκέψη – και επιβάλλουμε με συνέπεια τα δικαιώματά σας.

Επικοινωνήστε μαζί μας για νομική σαφήνεια στις συναλλαγές ακινήτων.

Αποποίηση ευθύνης: Η παρούσα δημοσίευση έχει αποκλειστικά ενημερωτικό χαρακτήρα και δεν αποτελεί νομική συμβουλή. Για νομική συμβουλή σχετικά με τη συγκεκριμένη περίπτωσή σας, παρακαλούμε επικοινωνήστε απευθείας μαζί μας.