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Par Alexander et Shynar Lindemann, de LINDEMANNLAW, pour TND Universe

Peu de pays peuvent rivaliser avec la Suisse, qui allie stabilité politique, solidité monétaire, infrastructure bancaire et État de droit. Pour les particuliers fortunés et les family offices, l’immobilier suisse est rarement une question de rendement, mais plutôt de positionnement : il s’agit d’une réserve de valeur libellée en devise forte et hautement protégée, s’appuyant sur l’un des registres fonciers les plus fiables au monde. Mais c’est aussi un marché soumis à l’un des régimes d’acquisition par des étrangers les plus stricts d’Europe, et ce régime fait actuellement l’objet d’un réexamen politique.

Pour les investisseurs internationaux et les family offices qui envisagent d'investir dans l'immobilier suisse, voici ce qui compte vraiment en 2026.

Un système de droit civil fondé sur le fédéralisme cantonal

La Suisse est un pays de droit civil, où la plupart des règles sont codifiées au niveau fédéral — notamment le Code civil et le Code des obligations —, mais où il existe des différences importantes au niveau cantonal sur des questions telles que l'urbanisme, la fiscalité, les droits de mutation et la pratique notariale. Les transferts immobiliers et les sûretés sont régis par le droit fédéral, tandis que les cantons réglementent la procédure de transfert de propriété, les frais et, dans certains cas, les droits de mutation supplémentaires.

La pierre angulaire de la sécurité des droits de propriété en Suisse est le registre foncier public, qui bénéficie de la foi publique : un acquéreur de bonne foi peut se fier aux inscriptions qui y figurent, et la protection de la bonne foi est solide. Les recherches de titres et l’assurance titre — courantes dans de nombreuses autres juridictions — sont donc généralement superflues. La propriété ne se transfère qu'après inscription, et les actes hypothécaires (Schuldbriefe) produisent leurs effets à compter de la date d'inscription. Le transfert d'un bien immobilier doit être effectué par un acte notarié dans le canton où se trouve le bien, et l'acte notarié doit être rédigé dans la langue officielle de ce canton.

Cette combinaison — une législation fédérale codifiée, la rigueur procédurale cantonale et un régime de titres fondé sur le registre — permet d'aboutir à des résultats transactionnels prévisibles, bien documentés et difficiles à contester a posteriori.

Lex Koller : la première question qui se pose à tout acheteur étranger — et un enjeu politique à surveiller

Le point le plus important pour les investisseurs non résidents est la loi fédérale sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger, communément appelée « Lex Koller ».

La loi Lex Koller restreint l'acquisition par des étrangers de biens immobiliers à usage non commercial, c'est-à-dire les biens résidentiels, les terrains non bâtis non destinés à un usage commercial, les biens utilisés par les pouvoirs publics et les bâtiments inoccupés de manière permanente. Dans la pratique, les particuliers étrangers sont largement exclus de l’acquisition de biens immobiliers résidentiels, à une exception notable près : les résidences secondaires situées dans des communes touristiques agréées, sous réserve des quotas cantonaux.

Deux autres nuances sont à prendre en compte :

Le champ d'application de cette classification est large. Une entité juridique dont le siège social est situé hors de Suisse est automatiquement considérée comme « étrangère », quelle que soit l'identité de son contrôleur. Les entités domiciliées en Suisse sont également considérées comme étrangères si elles sont sous contrôle étranger — ce qui est évalué sur une base économique, à travers la chaîne de propriété et de financement. Les ressortissants de l’UE/AELE sont considérés comme suisses s’ils résident en Suisse tant juridiquement que de fait ; les ressortissants hors UE/AELE doivent être titulaires d’un permis de séjour C suisse.

Les immeubles à usage mixte ne sont autorisés que lorsque la partie résidentielle est clairement secondaire (par exemple, un appartement de gardien au sein d'un immeuble de bureaux) ou lorsque le règlement d'urbanisme impose que la part résidentielle ne dépasse pas 50 %.

L'immobilier commercial — c'est-à-dire les biens immobiliers utilisés de manière permanente à des fins commerciales — n'est pas soumis aux restrictions prévues par la loi Lex Koller et peut être acquis librement par des investisseurs étrangers, sous réserve des règles habituelles régissant les transactions.

Le point à surveiller sur le plan politique pour 2026 : la Lex Koller fait actuellement l'objet d'un réexamen approfondi. La motion 24.3961 (renforcement de la Lex Koller, septembre 2024) propose un durcissement général, et le 21 mars 2025, le Conseil fédéral a annoncé un ensemble de «mesures d’accompagnement» liées à une initiative populaire visant à plafonner la population suisse à 10 millions d’habitants. Ces deux propositions pourraient renforcer les contrôles dans le secteur des résidences secondaires et, potentiellement, dans le secteur commercial. Fin 2025, aucune n’avait encore été adoptée — mais les investisseurs étrangers devraient tenir compte du risque de règles plus strictes et d’une surveillance plus intrusive, en particulier pour les biens situés dans des stations touristiques, les résidences secondaires et les projets bénéficiant d’un financement étranger important.

Pas de contrôle des changes — mais une retenue à la source de 35 % et une véritable rigueur en matière de lutte contre le blanchiment d'argent

La Suisse n'impose aucune restriction en matière de contrôle des changes aux investisseurs immobiliers étrangers. Les fonds peuvent être transférés vers la Suisse et hors de celle-ci, et convertis aux conditions du marché.

Deux réalités en matière de conformité méritent toutefois d'être soulignées :

Les établissements financiers suisses appliquent des mesures rigoureuses en matière de lutte contre le blanchiment d'argent (AML), de connaissance du client (KYC) et de vérification de l'origine des fonds, conformément à la loi fédérale sur la lutte contre le blanchiment d'argent et le financement du terrorisme. Dans le cas de structures internationales complexes, ce processus doit être mené en parallèle dès le premier jour.

Les dividendes et les produits de liquidation distribués par une société suisse sont soumis à une retenue à la source fédérale de 35 %, récupérable en tout ou en partie en vertu de la convention de double imposition applicable. Cet aspect influe sur les choix de structuration des investisseurs transfrontaliers et doit être pris en compte dans la modélisation avant le choix de la structure de détention.

Choisir la bonne structure de détention

En Suisse, les biens immobiliers sont le plus souvent détenus soit directement par l'intermédiaire d'une entité étrangère, soit par le biais d'une société à responsabilité limitée suisse — généralement une Aktiengesellschaft (AG/SA) ou une Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH/Sàrl). Ces deux formes de société offrent une protection totale en matière de responsabilité limitée.

Une détention directe par une entité étrangère peut s'avérer fiscalement avantageuse, car les distributions effectuées hors de Suisse ne donnent pas lieu à une retenue à la source suisse. Une structure suisse simplifie toutefois souvent les formalités transactionnelles : les banques, notaires et contreparties suisses préfèrent traiter avec une entité constituée localement, et les démarches d'enregistrement, de financement et de gestion courante s'effectuent plus facilement.

Une nuance juridique utile pour les investisseurs basés aux États-Unis : une GmbH suisse est souvent considérée comme une entité transparente (de type « pass-through ») au regard de la fiscalité fédérale américaine si l'investisseur en fait le choix, ce qui fait de la GmbH un véhicule fréquemment privilégié par les family offices américains.

Il convient également de noter que, depuis janvier 2025, les récentes révisions du Code des obligations et les modifications apportées à la loi sur le recouvrement des créances et la faillite ont renforcé les obligations des administrateurs en matière de surveillance de la liquidité et d’intervention rapide face à un surendettement potentiel. Les conseils d'administration des entités ad hoc (SPV) suisses détenant des biens immobiliers doivent intervenir rapidement en cas de resserrement de la liquidité — il s'agit là d'une amélioration significative de la gouvernance pour les structures transfrontalières.

Le processus d'acquisition en bref

Une transaction immobilière typiquement suisse est concise. Le contrat de vente doit être authentifié par un notaire dans le canton où se trouve le bien immobilier et n'est pas juridiquement contraignant avant cette étape — ce qui limite la force exécutoire des accords de réservation précontractuels (dans le secteur résidentiel, les frais de réservation se situant généralement entre 20'000 et 50'000 CHF). Dans les transactions commerciales, la signature et la clôture ont souvent lieu le même jour, le prix d’achat étant acheminé via le compte séquestre du notaire ou un engagement de paiement d’une banque suisse.

Les frais de transfert de propriété — honoraires de notaire, frais d'enregistrement foncier et, dans certains cantons, droits de mutation — peuvent atteindre environ 3,5 % du prix d'achat, la répartition cantonale entre l'acheteur et le vendeur pouvant varier. Les contrats de vente sont généralement standardisés et concis ; les garanties légales sont systématiquement exclues, et les parties s'appuient plutôt sur un ensemble ciblé de déclarations portant sur les charges, les litiges, les questions environnementales et l'exactitude des baux.

Financement : axé sur les créances hypothécaires, prudent, dominé par les banques

Le financement immobilier en Suisse s’articule autour du titre hypothécaire (Schuldbrief), inscrit au registre foncier soit sous forme papier, soit — de plus en plus souvent — sous forme de titre hypothécaire enregistré. Les titres hypothécaires incarnent à la fois la créance garantie et le droit de gage ; ils sont cessibles et peuvent être réutilisés comme garantie lors d’un refinancement, ce qui permet d’éviter les frais cantonaux élevés liés à l’émission de nouveaux titres.

Les prêteurs étrangers peuvent, en principe, octroyer des prêts en Suisse sans disposer d’une licence suisse, à condition de ne pas y posséder d’infrastructures ni de personnel. Point fiscal essentiel : les intérêts versés par un emprunteur suisse sur un prêt garanti par un bien immobilier situé en Suisse sont soumis à une retenue à la source comprise entre environ 13 % et 33 %, en fonction…

​LINDEMANNLAW est un cabinet d'avocats suisse qui conseille des milliardaires du classement Forbes, des investisseurs internationaux, des family offices et des entrepreneurs en matière d'immobilier transfrontalier, de structuration et de solutions patrimoniales. Alexander et Shynar Lindemann sont les associés fondateurs de TND Universe.

Par Alexander & Shynar Lindemann, de LINDEMANNLAW, pour TND Universe

Malte se trouve à un carrefour particulier : c'est un État membre de l'UE au cœur de la Méditerranée, une juridiction de droit civil où l'anglais est profondément ancré dans les affaires, le secteur bancaire et le droit, et un marché doté de l'un des régimes immobiliers les plus ouverts à l'international d'Europe du Sud. Pour les particuliers fortunés et les family offices qui envisagent un investissement en Méditerranée, Malte allie un certain art de vivre, un accès complet aux traités de l'UE et une infrastructure juridique qui, bien que clairement réglementée, est ouvertement réceptive aux capitaux étrangers.

Pour les investisseurs internationaux et les family offices envisageant un investissement immobilier en Méditerranée, voici ce qui compte vraiment en 2026.

Une base de droit civil avec une portée pratique de l'anglais

Malte est principalement une juridiction de droit civil, dont le droit privé s'appuie sur les traditions romaines et continentales. Les règles de procédure et certains aspects du droit commercial reflètent encore l'influence historique de la common law anglaise, et les tribunaux appliquent la législation codifiée — notamment le Code civil, le Code d'organisation et de procédure civile (COCP) et le Code de commerce — comme source principale de droit.

Point crucial pour les acheteurs : les transactions immobilières maltaises qui créent, transfèrent ou grevent des droits sur des biens immobiliers doivent être conclues par acte authentique devant un notaire maltais. Le notaire vérifie le titre de propriété, effectue les recherches au registre, établit l’acte et l’enregistre au Registre public — et, lorsque le bien est situé dans une zone d’enregistrement foncier, également au Registre foncier. C'est l'enregistrement qui rend le droit opposable aux tiers, et les hypothèques prennent effet à compter de la date d'enregistrement.

La sécurité du titre repose donc sur un processus documenté, professionnel et enregistré — dont le notaire, personnellement responsable, est la pierre angulaire.

Le permis AIP et les SDA : la première question pour tout acheteur étranger

Le point le plus important pour les investisseurs non résidents est le régime d'acquisition de biens immobiliers (AIP).

Les citoyens de l'UE et de l'EEE résidant habituellement à Malte peuvent acquérir librement un bien immobilier comme résidence principale. Au-delà de cela — et pour pratiquement tous les acheteurs non ressortissants de l'UE —, un permis AIP est normalement requis, avec deux exceptions importantes :

Lorsque l'acheteur réside habituellement à Malte depuis cinq ans ou plus.

Lorsque le bien est situé dans une zone spécialement désignée (SDA). Les biens situés dans une SDA peuvent généralement être acquis par toute nationalité sans permis AIP, avec des droits de propriété pleins et entiers et sans restrictions quantitatives.

Lorsqu'un permis AIP est requis, des seuils de valeur minimale légaux s'appliquent, indexés annuellement. En vertu de l'avis juridique n° 174 de 2024 : actuellement 174 274 € pour un appartement ou une maisonnette et 300 619 € pour tout autre type de bien immobilier.

Les entreprises sont soumises à une règle parallèle : les entreprises établies dans l'UE (y compris les entreprises maltaises) peuvent acquérir les biens immobiliers nécessaires à leur activité si au moins 75 % de leur capital social est détenu par des ressortissants de l'UE ; dans le cas contraire, un permis AIP est requis, sauf si le bien est situé dans une SDA.

Pour les particuliers fortunés, la réponse pratique est presque toujours la suivante : structurer le processus d'acquisition avant la signature — et envisager sérieusement les biens situés dans une SDA où les frictions réglementaires doivent être minimisées.

Libre circulation des capitaux, conformité stricte

Malte applique les règles de l'UE en matière de libre circulation des capitaux. Il n'y a pas de contrôle des changes sur le rapatriement des capitaux ou des bénéfices, à condition que toutes les taxes soient acquittées et que les règles en matière de lutte contre le blanchiment d'argent — KYC et source des fonds — soient respectées.

Dans la pratique, les banques et les notaires appliquent des contrôles rigoureux en matière de lutte contre le blanchiment d'argent, de sanctions et de vérification de la propriété effective. Pour les structures internationales complexes, la documentation relative à l'origine des fonds doit être préparée parallèlement à la diligence raisonnable juridique — et non après.

Choisir la bonne structure de holding

Malte offre un éventail exceptionnellement large de véhicules d'investissement, supervisés le cas échéant par l'Autorité maltaise des services financiers (MFSA) :

La SICAV (société d'investissement à capital variable), souvent structurée comme un véhicule multi-fonds ou parapluie, est largement utilisée pour les stratégies de fonds ouverts, y compris dans l'immobilier.

L'INVCO (société d'investissement à capital fixe), une société anonyme généralement utilisée pour les structures de fonds fermés.

Les sociétés à compartiments et les sociétés à compartiments constituées en société (ICC/RICC), qui permettent une séparation légale des actifs et des passifs entre les compartiments sous une même structure de société.

Les sociétés en commandite, les fonds communs de placement régis par la loi sur les trusts et les fiduciaires, et les fonds contractuels communs (CCF) — ces derniers étant généralement fiscalement transparents et de nature contractuelle.

Les sociétés maltaises classiques et les entités ad hoc (SPV) sont également couramment utilisées pour les acquisitions d'actifs uniques, les coentreprises et les activités de négoce.

Quel que soit le véhicule choisi, les revenus provenant de biens immobiliers situés à Malte sont toujours imposables à Malte. Le choix du véhicule influence la gouvernance, la séparation et le positionnement au regard des conventions fiscales — mais pas l'exposition fiscale fondamentale à Malte sur les revenus locatifs et les plus-values locaux.

Le processus d'acquisition en bref

Une transaction maltaise type suit un parcours clair : négociation, puis promesse écrite de vente (konvenju), souvent signée devant notaire. À la signature, l’acheteur verse généralement un acompte d’environ 10 %. Dans les 21 jours, la promesse doit être notifiée au commissaire aux recettes, avec un droit provisoire de 1 % à acquitter — sous réserve des exemptions pour les primo-accédants et autres exemptions légales.

Le transfert définitif s'effectue par acte authentique devant le notaire, qui dispose alors de 15 jours pour enregistrer l'acte et finaliser l'inscription. Les agents immobiliers facturent généralement environ 5 % du prix de vente (à la charge du vendeur) et sont désormais agréés et supervisés par l'Agence du marché immobilier en vertu du chapitre 644 des Lois de Malte.

Les baux existants sont transférés avec le bien immobilier — l'acheteur devient le bailleur, et les locataires continuent de bénéficier des protections prévues par leur bail et par la loi sur les baux résidentiels privés (PRLA, chapitre 604), qui plafonne les dépôts de garantie résidentiels à un mois de loyer et limite les augmentations annuelles de loyer des baux résidentiels à un maximum de 5 %.

Financement : axé sur le notaire, dirigé par les banques, prudent

Le financement immobilier à Malte est assuré par les banques maltaises et d’autres établissements de crédit agréés, les prêteurs de l’UE/EEE étant autorisés à exercer leurs activités dans le cadre de la directive CRD/CRR. La garantie est principalement constituée par des hypothèques — Malte n’utilise pas le concept de « mortgage » issu de la common law — établies par acte authentique et enregistrées au registre public pour être valables et produire leurs effets à compter de l’enregistrement.

Les prêts sont généralement tarifés sur la base des indices de référence de la BCE/Euribor, majorés d’une marge bancaire. Le Code civil fixe un taux d’intérêt contractuel maximal général de 8 %, mais les banques agréées en sont exemptées pour leurs activités de prêt réglementées. Les clauses relatives au ratio prêt/valeur, à la couverture du service de la dette et à la couverture des intérêts sont courantes, et les banques maltaises attendent généralement des emprunteurs qu’ils apportent environ 30 % de fonds propres au financement des projets.

Les prêteurs étrangers doivent prévoir des formalités de garantie : la certification par un notaire, le délai d'enregistrement de deux mois pour les privilèges spéciaux et, pour le financement de baux emphytéotiques ou de baux publics, la reconnaissance par l'Autorité foncière de la position du prêteur.

Expropriation, confiscation et réformes récentes

La protection constitutionnelle de la propriété est solide. L'expropriation en vertu de la loi sur les terres publiques (chap. 573) n'est autorisée qu'à des fins d'utilité publique et nécessite une indemnisation adéquate, les tribunaux maltais et, en dernier ressort, la Cour européenne des droits de l'homme pouvant être saisis pour réexamen. La confiscation sans indemnisation est limitée à la confiscation pénale en cas de condamnation.

Deux réformes récentes revêtent une importance particulière pour les investisseurs :

La loi XX de 2024 a modernisé le régime de location résidentielle — règles plus claires en matière de renouvellement, d'abandon, d'habitabilité et d'occupation maximale ; enregistrement en ligne obligatoire ; et pouvoirs renforcés pour la Commission d'arbitrage des baux résidentiels privés.

Les budgets 2025 et 2026 ont maintenu et renforcé les incitations fiscales en matière immobilière — notamment des allègements substantiels pour les zones de conservation urbaine, les biens vacants et les biens anciens (allègements sur les plus-values, les droits de timbre et la TVA pour les biens d'une valeur maximale de 750 000 €), parallèlement au dispositif standard pour les primo-accédants : exonération des droits de timbre sur les premiers 200 000 € plus une subvention de 10 000 € payable sur dix ans.

Parallèlement, le nouveau système de permis environnementaux à trois niveaux introduit en 2025 renforce la surveillance réglementaire des projets à grande échelle et industriels, et instaure une relation plus intégrée entre les contrôles d'urbanisme (PA) et environnementaux (ERA).

Ce que cela signifie pour les investisseurs internationaux

Pour les particuliers fortunés et les family offices, Malte est rarement un simple placement axé sur le rendement. C'est un point d'ancrage stratégique au sein de l'UE offrant un accès total au mode de vie méditerranéen, une infrastructure professionnelle parlant couramment l'anglais et l'un des écosystèmes de véhicules de holding les plus flexibles d'Europe du Sud.

Les facteurs de réussite décisifs en 2026 sont les suivants :

S'engager dès le début dans le régime AIP — et recourir à des entités SDA lorsque les frictions réglementaires doivent être minimisées. Choisir une structure de holding (SPV maltaise, SICAV, société à compartiments, partenariat ou fonds commun de placement) qui s'adapte à la fois à l'actif et à l'architecture plus large du patrimoine familial. Traiter la documentation relative à la lutte contre le blanchiment d'argent et à l'origine des fonds comme un axe de travail parallèle, et non comme une réflexion après coup. Et travailler avec des conseillers qui comprennent à la fois les mécanismes maltais régis par le notariat et le positionnement transfrontalier UE/Suisse.

Bien gérée, une position immobilière à Malte peut constituer un élément polyvalent, ancré dans l’UE, d’un portefeuille international sophistiqué.

LINDEMANNLAW est un cabinet d'avocats suisse qui conseille des milliardaires du classement Forbes, des investisseurs internationaux, des family offices et des entrepreneurs sur des solutions immobilières, de structuration et de gestion de patrimoine transfrontalières. Alexander et Shynar Lindemann sont associés fondateurs de TND Universe.

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Immobilier au Liechtenstein : guide stratégique 2026 à l'intention des investisseurs internationaux

4 février 2026, de 14 h à 20 h (heure d'Europe centrale)

Souhaitez-vous acquérir un bien immobilier en Suisse à des fins résidentielles ou d'investissement ? La Suisse imposant des restrictions à l'acquisition de biens immobiliers par des personnes résidant à l'étranger, tout projet d'acquisition doit être soigneusement étudié et préparé.

1. Quand l'acquisition d'un bien immobilier est-elle soumise à autorisation ?

La « Lex Koller » ou « loi fédérale sur l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger » s’applique sur l’ensemble du territoire suisse. Si les conditions suivantes sont remplies, l’acquisition d’un bien immobilier est soumise à l’autorisation des autorités cantonales :

• L'acquéreur est une « personne étrangère »
• L'immeuble nécessite un permis
• La transaction consiste en une acquisition immobilière

Toutes les autres transactions immobilières ne nécessitent pas d’autorisation et peuvent être effectuées sans les restrictions de la Lex Koller.

2. Suis-je considéré comme une « personne étrangère » ?

Une « personne à l'étranger » est définie comme

• les ressortissants d'États étrangers résidant à l'étranger
• Les ressortissants des États membres de l'UE/AELE résidant en Suisse sans permis de séjour B, permis d'établissement C ou permis de séjour de courte durée L.
• Les ressortissants d'autres pays étrangers résidant en Suisse sans permis de séjour C.

À l'inverse, cela signifie que les groupes de personnes suivants sont libres d'acquérir des biens immobiliers en Suisse sans restriction :

• les citoyens suisses/les personnes ayant la double nationalité résidant en Suisse ou à l’étranger
• Ressortissants des États membres de l'UE/AELE ayant leur résidence légale et effective en Suisse (permis de séjour B, permis d'établissement C ou permis de séjour de courte durée L)

Les ressortissants d'autres pays étrangers titulaires d'un permis de séjour permanent C et ayant leur résidence effective en Suisse.

3. Puis-je acheter le bien immobilier par l'intermédiaire de ma société anonyme ?

Les personnes morales sont également soumises à la Lex Koller et donc à l'obligation d'autorisation. Une personne morale ne peut acquérir un bien immobilier sans autorisation que si la société a son siège social en Suisse et est contrôlée directement ou indirectement par des personnes physiques qui ne sont pas des personnes à l'étranger.

4. Qu'est-ce qu'une « acquisition immobilière soumise à autorisation » ?

L'acquisition de maisons individuelles ou d'immeubles collectifs, d'appartements en propriété et de terrains à bâtir destinés à de tels bâtiments par des personnes à l'étranger est soumise à l'obligation d'autorisation.

L'acquisition ne se limite pas au transfert de propriété dans le registre foncier, mais englobe également tout acte juridique conférant à une personne étrangère le pouvoir de disposition effectif sur un bien immobilier soumis à autorisation. Par exemple, un financement étranger ou l'acquisition d'un usufruit peut également déclencher l'obligation d'autorisation.

5. Existe-t-il des exceptions à l'obligation d'autorisation ?

Il existe quelques exceptions importantes et possibilités pour une personne à l'étranger d'acquérir un bien immobilier en Suisse.

a) Résidence principale
L'acquisition d'une résidence principale est exemptée de l'obligation d'autorisation, à condition que cette résidence serve de domicile légal à la personne étrangère et soit effectivement occupée. Cela dépend étroitement de l'octroi d'un permis de séjour ou d'établissement.

b) Résidence secondaire
L'acquisition d'une résidence secondaire par des frontaliers dans la région de leur lieu de travail est également exemptée de l'obligation d'autorisation.
L'acquisition d'une résidence secondaire par des personnes résidant à l'étranger qui entretiennent avec le lieu de cette résidence secondaire une relation exceptionnellement étroite et digne d'être protégée peut donner lieu à une autorisation.

c) Résidences de vacances
Certains cantons autorisent l'acquisition de résidences de vacances dans certaines communes situées dans des zones touristiques : Appenzell Rhodes-Extérieures, Berne, Fribourg, Glaris, Grisons, Jura, Lucerne, Neuchâtel, Nidwald et Obwald, Saint-Gall, Schaffhouse, Schwyz, Tessin, Uri, Vaud et Valais.

d) Immeubles commerciaux et locaux d’exploitation
L’acquisition d’un immeuble est exemptée d’autorisation si celui-ci sert de siège permanent à une activité commerciale ou manufacturière, à une autre activité exercée à titre commercial, à une entreprise artisanale ou à une profession libérale. Il s’agit par exemple de bâtiments industriels, d’immeubles de bureaux, d’hôtels, de restaurants, de cabinets médicaux, etc. Les appartements situés dans des immeubles commerciaux et des locaux d’exploitation ne peuvent être acquis sans autorisation que dans des cas exceptionnels, par exemple s’ils sont nécessaires à l’exploitation de l’entreprise.

e) Sociétés immobilières suisses et fonds d'investissement Les
investissements indirects dans l'immobilier, tels que l'acquisition de parts de fonds de placement immobiliers et la prise de participation dans une société immobilière, sont exemptés d'autorisation si les fonds sont négociés en bourse ou si la société est cotée sur une bourse suisse.

6. Que se passe-t-il si je ne respecte pas l'obligation d'autorisation ?

Si vous ne pouvez exclure la possibilité que l'acquisition du bien immobilier constitue une transaction soumise à autorisation, vous devez demander à l'autorité cantonale compétente une autorisation ou une déclaration attestant qu'aucune autorisation n'est requise. Si aucune autorisation n'est disponible pour une transaction soumise à autorisation, l'inscription au registre foncier ou l'acquisition de la propriété ne peuvent être effectuées. Les infractions aux dispositions de la Lex Koller peuvent entraîner des conséquences en matière de droit administratif, de droit civil et de droit pénal.

LINDEMANNLAW conseille ses clients privés et professionnels sur toutes les transactions immobilières, y compris l'analyse de l'acquisition de biens immobiliers par des personnes à l'étranger (« Lex Koller ») ainsi que sur le transfert de résidence ou de siège social en Suisse. Contactez nos avocats, experts-comptables, conseillers fiscaux ou notaires – nous nous réjouissons de votre prise de contact.

La Suisse est depuis longtemps reconnue comme une destination très attractive pour l'investissement immobilier, en particulier dans le secteur de la construction. Grâce à son économie stable, à un cadre réglementaire bien défini en matière de construction et à une urbanisation croissante, le pays – et plus particulièrement le canton de Zurich – a connu un essor des projets immobiliers. Cependant, l'obtention d'un permis de construire à Zurich exige le respect strict des réglementations municipales et cantonales. Le cadre juridique régissant les permis de construire à Zurich découle principalement de la loi sur l'aménagement du territoire et la construction (Planungs- und Baugesetz, PBG) et de l'ordonnance sur la procédure de construction (Bauverfahrensverordnung, BVV).

Quelles sont les étapes préliminaires pour obtenir un permis de construire à Zurich ?

Afin de rationaliser la procédure d'obtention du permis de construire et d'éviter de futurs litiges juridiques, il est conseillé de :

1. Faire appel à un avocat doté d'une grande expertise technique dès le début
   du processus. Le recours à un avocat spécialisé dès le début du processus permet de s'y retrouver dans les réglementations complexes et les exigences procédurales, réduisant ainsi le risque de retards ou de problèmes de conformité. Les professionnels du droit peuvent également identifier et atténuer les litiges potentiels avant qu'ils ne s'aggravent, garantissant ainsi un processus plus fluide et plus efficace. Un accompagnement juridique proactif permet de protéger les intérêts et d'éviter de coûteuses complications juridiques à l'avenir.
2. Prendre contact avec les services d'urbanisme
   locaux Il est conseillé de consulter les services d'urbanisme municipaux compétents dès le début de la phase de planification afin d'obtenir des conseils clairs sur les exigences applicables et les documents nécessaires à la demande de permis. Les services d'urbanisme peuvent également fournir des informations sur les lois d'urbanisme, les réglementations environnementales et les restrictions potentielles concernant le bien immobilier.
3. Communiquer avec les propriétaires des terrains
   adjacents Informer de manière proactive les voisins des projets de construction prévus permet d'atténuer les objections, de réduire le risque de plaintes officielles et de favoriser un climat de coopération. La transparence dans la communication peut prévenir les conflits juridiques et accélérer le processus d'approbation.
4. Soumettre les demandes de permis de construire par voie électronique
   Depuis le 1er avril 2024, toutes les demandes de permis de construire doivent être soumises via la plateforme officielle eBaugesucheZH. Ce système numérisé renforce la transparence, facilite la soumission des documents et accélère les délais de traitement. Les demandeurs doivent s'assurer que tous les documents requis, y compris les plans et les études d'impact environnemental, sont correctement téléchargés afin d'éviter tout retard.

Quelles autorités doivent être impliquées dans le processus de permis de construire ?

En fonction de l'ampleur et de l'emplacement du projet, d'autres autorités peuvent être amenées à délivrer des autorisations avant que la construction puisse commencer. Les autorisations les plus pertinentes délivrées par les autorités comprennent notamment :

​Autorisation de l'autorité chargée de la
protection de l'environnement Les projets de grande envergure, tels que les développements industriels, les infrastructures de transport ou les installations de loisirs, doivent faire l'objet d'une étude d'impact sur l'environnement (EIE) afin de garantir la durabilité écologique. Cette évaluation détermine si le projet respecte les normes de protection de l'environnement.

Autorisation du Service des
ponts et chaussées Si un projet implique l'utilisation de véhicules lourds susceptible d'avoir un impact sur les infrastructures routières, une autorisation est requise en vertu de l'article 227 PBG en liaison avec l'article 21 BVV. Cela garantit que les routes et les réseaux de transport public peuvent supporter une augmentation du trafic sans usure excessive ni risques pour la sécurité.

Quels sont les différents types de procédures de construction en Suisse ?

La PBG et la BVV définissent trois types de procédures d'autorisation de construction en Suisse, chacune dépendant de la nature et de la complexité du projet :

1. Procédure ordinaire (« Ordentliches Verfahren »)
   Il s'agit de la procédure par défaut pour la plupart des projets de construction, y compris les nouveaux bâtiments et les travaux de rénovation importants. La période d'examen préliminaire est généralement de deux mois, pouvant aller jusqu'à quatre mois pour les projets de plus grande envergure (articles 319-321 PBG). Cette procédure comprend une évaluation juridique et technique approfondie du projet.
2. Procédure de notification (« Anzeigeverfahren »)
   Cette procédure accélérée s’applique aux projets de construction de moindre envergure qui ne portent pas atteinte aux intérêts de tiers. Le délai de traitement est d’environ 30 jours (article 325 PBG en liaison avec les articles 13 et suivants de la BVV). Elle s’applique principalement aux modifications mineures et aux rénovations intérieures.
3. Procédure de déclaration (« Meldeverfahren »)
   Cette procédure est réservée à des installations spécifiques telles que les systèmes d'énergie solaire, les pompes à chaleur, les raccordements au chauffage urbain et les bornes de recharge pour véhicules électriques. Les demandeurs doivent en informer l'autorité locale compétente en matière de construction, et si aucune objection n'est formulée dans les 30 jours, le projet peut être mis en œuvre (article 2 du BVV). Cela facilite la mise en place de solutions énergétiques durables.

Comment se déroule la procédure d'obtention d'un permis de construire, de la demande à l'approbation ?

La procédure d'obtention d'un permis de construire comporte plusieurs étapes, garantissant le respect des réglementations municipales et cantonales avant l'octroi de l'autorisation.

1. Examen préliminaire (« Vorprüfung »)
   L'autorité municipale compétente en matière de construction vérifie que la demande est complète. Si des autorisations cantonales sont nécessaires, elles seront demandées à ce stade. Les demandeurs doivent s'assurer que tous les documents requis sont joints afin d'éviter tout retard.
2. Implantation (« Aussteckung »)
   Le site du projet doit être physiquement délimité avant le début de la période de publication. Les repères doivent rester visibles pendant toute la durée de la période de recours, afin de garantir la transparence du processus décisionnel. Cela permet aux tiers de visualiser l’étendue du projet avant que des oppositions formelles puissent être déposées.
3. Publication (« Veröffentlichung »)
   La commune publie la demande dans la feuille officielle cantonale et dans la publication officielle de la commune. Les documents sont accessibles au public pendant 20 jours, ce qui permet aux tiers (par exemple, les voisins) de déposer des objections si nécessaire. Si aucune objection n’est soulevée, le processus passe à la phase suivante.
4. Permis de construire (« Baubewilligung »)
   Si toutes les exigences légales et procédurales sont remplies, la commune délivre le permis de construire. Certains permis peuvent être assortis de conditions ou d’exigences de conformité spécifiques, qui doivent être respectées avant le début des travaux. Si aucun recours n’est formé dans les 30 jours, le permis devient juridiquement contraignant. Si les travaux ne commencent pas dans un délai de trois ans, le permis expire, ce qui nécessite une nouvelle demande.

Quels sont les recours juridiques disponibles si le permis de construire est rejeté ?

Si un permis de construire est rejeté, le demandeur ou les tiers concernés ont le droit de contester la décision par le biais d'un recours (Rekurs) en vertu des articles 329 et suivants de la PBG. La procédure de recours comprend les étapes suivantes :

1. Demander la décision relative au
   permis de construire Les demandeurs doivent demander formellement la décision par écrit auprès de l'autorité locale compétente en matière de construction dans les 20 jours suivant la période de publication de l'avis public.
2. Introduire un recours contre le refus d'un permis de construire
   S'ils ne sont pas satisfaits de la décision, un recours doit être introduit auprès de l'autorité compétente dans les 30 jours suivant la réception du refus. Le recours doit être étayé par des arguments juridiques et des pièces justificatives.
3. Frais de recours
   Les recours sont soumis à des frais administratifs, et la partie qui succombe est généralement tenue de prendre en charge ces frais. Les demandeurs doivent évaluer les implications financières avant d'engager une procédure de recours.

L'obtention d'un permis de construire à Zurich nécessite une planification minutieuse, un respect strict des lois municipales et cantonales, ainsi qu'une collaboration avec diverses autorités réglementaires. Compte tenu de la complexité de la procédure et du risque de litiges, le recours à un conseil juridique professionnel garantit un déroulement sans heurts de la procédure de demande et atténue les risques liés à la non-conformité.

Si vous avez besoin d'aide pour vos demandes de permis de construire, la conformité réglementaire ou les recours en Suisse, notre équipe juridique expérimentée est prête à vous fournir des conseils d'experts à chaque étape du processus.

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Qu'il s'agisse d'acheter, de financer ou de développer un bien immobilier : toute personne impliquée dans le secteur immobilier en Suisse ne peut faire l'impasse sur le registre foncier. Il s'agit du registre central des droits immobiliers, qui constitue le fondement de la sécurité juridique et de la confiance dans les transactions immobilières. Cependant, bien que le registre foncier offre un haut degré de fiabilité, il ne garantit pas une sécurité absolue dans tous les cas. Dans cet article, nous proposons un aperçu concis des questions les plus importantes relatives au registre foncier – et indiquons dans quels cas une assistance juridique est indispensable.

Que contient le registre foncier et comment est-il structuré ?

Le registre foncier suisse repose sur le système dit des « dossiers réels ». Une feuille de registre foncier distincte est tenue pour chaque bien immobilier, avec un numéro unique. Cela garantit la clarté et l’absence d’ambiguïté juridique. Seuls les droits immobiliers tels que la propriété, les servitudes, les charges réelles et les hypothèques sous forme de contrats hypothécaires, de certificats hypothécaires sur papier ou de certificats hypothécaires enregistrés sont inscrits au registre foncier. Le système est complété par des mentions de priorité (par exemple pour les droits d’achat ou de rachat) et des annotations, par exemple pour les interdictions de construire ou les restrictions de disposition.

Toutefois, les droits purement obligatoires, tels que les contrats de bail, et les relations relevant du droit de la famille ne figurent pas au registre foncier, sauf s’ils sont pertinents au regard du droit du registre foncier. Une exception à cette règle est, par exemple, la mention de la participation à la propriété acquise. La base légale du contenu et de la structure du registre foncier se trouve aux art. 946 et suivants du Code civil suisse («CC»).

Comment fonctionnent l'inscription, la mention de priorité et la mention au registre foncier, et quel est le rôle du notaire ?

L'inscription d'un droit réel nécessite généralement un acte juridique authentifié par un notaire, ce qui est habituellement effectué par un notaire. Une fois l'acte soumis au registre foncier, il est vérifié quant à l'absence de vices matériels, puis inscrit au registre foncier. Le principe d'inscription absolue prévu à l'art. 971, al. 1, CC est déterminant en la matière : les droits réels sur un bien immobilier ne naissent, ne sont modifiés ou n'éteignent qu'avec leur inscription au registre foncier.

Les mentions de priorité, en revanche, concernent des droits personnels, par exemple un droit de préemption convenu, et ont un effet particulier par rapport aux droits inscrits à une date ultérieure, pour autant que les conditions légales soient remplies (cf. art. 959 et suivants CC). Les mentions, en revanche, ne créent pas de droits autonomes, mais renvoient à des circonstances juridiquement significatives (cf. art. 962 CC). Leur fonction est d’informer et de rendre publiques certaines informations, par exemple dans le cas d’interdictions de construire relevant du droit public ou de restrictions à la disposition relevant du droit privé.

La durée d'une inscription dépend du canton et de la complexité de la procédure. Elle peut varier de quelques jours à plusieurs semaines. Une préparation notariale précoce est donc non seulement recommandée, mais souvent cruciale.

Pourquoi le registre foncier est-il si important et que signifie la force juridique ?

Le registre foncier constitue le pilier de la sécurité juridique dans les transactions immobilières. Il assure la transparence pour les acquéreurs, les investisseurs et les banques – notamment grâce à ce que l’on appelle la force juridique positive et négative. La force juridique positive signifie que toute personne qui se fie de bonne foi à une inscription au registre foncier est protégée par cette inscription (cf. art. 973, al. 1, CC). Par exemple, toute personne qui acquiert un bien immobilier et se fie à l’inscription actuelle en devient propriétaire, même s’il s’avère par la suite que l’inscription était matériellement erronée.

La force juridique négative permet quant à elle aux tiers de se fier à l’exhaustivité du registre foncier (cf. art. 971, al. 1, CC). Si une inscription fait défaut, on peut généralement supposer que le droit correspondant n’existe pas. Mais attention : ces deux mécanismes de protection ne s’appliquent que sous certaines conditions. Quiconque connaît les faits réels ou aurait pu les reconnaître en faisant preuve d’une diligence raisonnable ne bénéficie pas de cette protection de la confiance. Le registre foncier est donc un instrument puissant, mais non infaillible.

Qui est autorisé à obtenir des informations ou à consulter le registre foncier, et quelle est la différence ?

Le Code civil suisse établit une distinction claire entre l'information et la consultation. Toute personne peut obtenir des informations simples sur les données inscrites au registre principal, telles que les rapports de propriété ou les servitudes, sans devoir justifier d’un intérêt légitime particulier (art. 970, al. 2, CC). Pour une consultation complète, qui inclut également les pièces justificatives, les plans, le journal et autres documents annexes ainsi que les ordonnances d’exécution, un intérêt légitime est toutefois requis (cf. art. 970, al. 1, CC).

Un tel intérêt peut être de nature économique, scientifique, personnelle ou familiale – par exemple dans le cadre d’une intention d’achat, d’une exécution forcée ou d’un conseil juridique. Dans de nombreux cantons, les avocats peuvent également obtenir un accès électronique, sous réserve d’autorisation. Il est toujours essentiel que l’accès aux informations sensibles reste proportionné et objectivement justifié.

Quand le registre foncier peut-il être trompeur et quand n'y a-t-il pas de protection de la confiance légitime ?

Malgré son caractère systématique, le registre foncier ne reflète pas toujours fidèlement la réalité juridique. Il existe par exemple des cas où le montant inscrit d’un acte hypothécaire est supérieur à la dette hypothécaire effective, ce qui peut conduire à des hypothèses erronées concernant la charge grevant un bien immobilier. En outre, la loi autorise un changement de créancier pour les actes hypothécaires sur papier et les contrats hypothécaires même sans inscription au registre foncier, ce qui repose sur le principe dit de l’inscription relative.

La situation est tout autre avec les actes hypothécaires enregistrés : le principe de l'inscription absolue s'applique ici, et un changement de créancier n'est valable qu'avec une inscription. La prudence est également de mise avec les règlements de copropriété : ces documents peuvent être obsolètes ou ne plus correspondre à la situation réelle, mais restent juridiquement contraignants tant qu'ils n'ont pas été modifiés. Dans tous ces cas, la protection de la confiance légitime ne s'applique pas si l'acquéreur avait connaissance de la situation juridique réelle ou aurait dû en avoir connaissance. Il vaut donc la peine d'examiner attentivement la situation et de demander conseil à un professionnel.

Conclusion : consultez le registre foncier, ne vous contentez pas de le lire

Le registre foncier est un élément fondamental du droit immobilier suisse, mais il ne remplace pas un examen juridique minutieux. Les inscriptions ne doivent pas seulement être lues, mais aussi comprises et évaluées dans leur contexte. Des connaissances juridiques sont indispensables, en particulier lors de la vérification d’extraits du registre foncier, de transactions immobilières ou de questions de financement. Après tout, ce qui semble clair à première vue peut s’avérer tout autre sur le plan juridique.

LINDEMANNLAW vous offre des conseils avisés dans l’ensemble du domaine du droit du registre foncier et de l’immobilier – de l’analyse minutieuse des inscriptions existantes à la rédaction de contrats conformes à la loi, en passant par la représentation de vos intérêts auprès des autorités, des registres fonciers ou de tiers. Nous allions précision professionnelle et réflexion stratégique – et faisons valoir vos droits de manière systématique.

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Avertissement : cette publication est fournie à titre d'information générale uniquement et ne constitue pas un conseil juridique. Pour obtenir des conseils juridiques adaptés à votre situation spécifique, veuillez nous contacter directement.