Procédures d'octroi des permis de construire en Suisse : pourquoi moins de règles signifie plus de logements


Il y a plus d’une décennie, le Secrétariat d’État à l’économie (SECO) estimait les coûts réglementaires liés à la seule construction de bâtiments à environ 1,6 milliard de francs suisses par an, soit près de 6 % du volume de construction[1], et la densité de la réglementation n’a cessé de croître depuis. Pourtant, un réflexe de facilité s’est installé : c’est à Berne de résoudre le problème, et des procédures plus rapides suffiraient. Ces deux hypothèses sont erronées. Quiconque lit le rapport du Conseil fédéral du 2 avril 2026 sur l’accélération des procédures en matière d’aménagement du territoire et de droit de la construction[2] s’en rendra compte : en vertu de la Constitution, la Confédération ne peut apporter qu’une partie de la solution, et même dans les domaines où elle est compétente, une simple accélération ne permet guère de s’attaquer à la cause profonde du problème.

  1. Who is responsible for building permit procedures and construction law in Switzerland?

En vertu de l’article 75, alinéa 1, de la Constitution fédérale (Cst.), la Confédération est habilitée à fixer des principes en matière d’aménagement du territoire. La mise en œuvre incombe aux cantons, et le droit de la construction relève pour l’essentiel de la compétence cantonale. La Confédération règle ce qui revêt une importance nationale et doit laisser aux cantons la plus grande latitude possible dans la mise en œuvre, conformément à leur souveraineté procédurale et à leur autonomie organisationnelle (article 46, alinéa 3, et article 47 de la Cst.).[3] Toute mesure visant à accélérer les procédures doit être évaluée à l’aune de cette répartition des compétences.


  1. Which acceleration measures has the Federal Council examined, and why does it reject most of them?

Le rapport du Conseil fédéral examine minutieusement les propositions les plus évidentes, allant de la prise en charge des frais par les opposants déboutés à l’approbation automatique à l’expiration d’un délai. Pour la plupart d’entre elles, il conclut qu’elles empiéteraient sur la souveraineté cantonale en matière de procédure ou porteraient atteinte à des droits fondamentaux tels que le droit d’être entendu (article 29, alinéa 2, de la Constitution) et les garanties procédurales des voisins. Il ne s’agit pas là d’une retenue dictée par des considérations de commodité, mais de la conséquence logique de la répartition constitutionnelle des compétences.

« Dans ce domaine, la Confédération ne peut faire que ce que la Constitution lui permet de faire : ni plus, ni moins. »
  1. What can the Confederation actually deliver?

Il reste donc trois ou quatre mesures pour lesquelles la Confédération dispose d’une compétence réelle : déclarer la construction de logements comme une question d’intérêt national, restreindre le droit de recourir et limiter les motifs de recours devant le Tribunal fédéral. Il s’agit là de leviers importants mais intrinsèquement limités : ils concernent les procédures devant le Tribunal fédéral, dernière instance d’un long parcours, et pas nécessairement le maillon où les retards sont les plus importants. Le cas des Seebahn-Höfe à Zurich illustre bien ce point : les coopératives d’habitation ABZ et BEP planifient depuis une vingtaine d’années la rénovation de leurs lotissements datant de la fin des années 1920 : 350 nouveaux appartements coopératifs, pouvant accueillir 1 000 résidents au lieu des 500 actuels.[4] Après des années de débats sur la protection du patrimoine et la procédure relative au plan d’aménagement, le projet a ensuite fait l’objet d’un référendum populaire en novembre 2025.[5] Ces retards échappent au champ d’action de la Confédération : le problème n’a jamais résidé dans la procédure seule, mais dans le nombre considérable de questions de fond qu’il fallait résoudre.

  1. Why does the body of rules keep growing regardless?

Deux exemples officiels récents illustrent la rapidité avec laquelle la réglementation s'étoffe : l'ordonnance spéciale sur les constructions I du canton de Zurich a été élargie d'environ un tiers lors de la révision de la loi sur l'énergie de 2022[6], et la dernière révision de la loi sur l'aménagement du territoire allonge les articles révisés dans une proportion similaire.[7] À cela s’ajoute l’effet cumulatif des législations en matière d’environnement, de protection contre le bruit, de protection du patrimoine, de climat et d’énergie à tous les niveaux – fédéral, cantonal et communal –, chacune étant renforcée indépendamment des autres et se chevauchant dans la pratique. Oliver Streiff, professeur de droit public à l’Université des sciences appliquées de Zurich (ZHAW), décrit cette superposition de règles issues de différents domaines du droit comme le problème central de l’aménagement du territoire et du droit de la construction actuels.[8] Cela correspond à la réalité pratique : aujourd’hui, une demande de permis de construire passe par l’autorité compétente en matière de construction ainsi que par les services chargés de l’énergie, du bruit, de la protection des eaux et des transports ; chacun applique sa propre législation spécialisée, et chaque série de demandes complémentaires allonge la procédure, quel que soit le degré de numérisation du formulaire ou l’ampleur avec laquelle Berne restreint le droit de recours. Chaque révision est justifiée en soi ; prises dans leur ensemble, elles produisent un ensemble de règles dont aucun promoteur ne peut plus avoir la maîtrise, et qu’une procédure plus rapide ne parvient pas à alléger.

« Des règles plus complexes ne permettent pas de construire de meilleurs bâtiments. Elles entraînent des coûts plus élevés pour l'État, les autorités et les promoteurs immobiliers, et elles font obstacle à la construction de logements dont la Suisse a un besoin urgent. »
  1. What would actually help against the housing shortage?

Hans Wicki, président de l'organisation faîtière du secteur de la construction Bauenschweiz, résume la situation en quelques mots : un véritable allègement ne pourrait venir que d'une réduction substantielle des règles à tous les niveaux et dans tous les domaines de spécialité, et pas seulement en matière de droit procédural, ni uniquement à Berne. Le canton de Zoug expérimente précisément cette voie avec ses « zones blanches » : des zones à bâtir dans lesquelles pratiquement toutes les règles d’urbanisme habituelles seraient suspendues : pas de distances minimales, pas de limites de hauteur, seules les normes relatives à la sécurité restant en vigueur.[9] Jean-François Steiert, président de la Conférence suisse des directeurs cantonaux des travaux publics, de l’aménagement du territoire et de la protection de l’environnement (BPUK), ajoute : les cantons doivent réapprendre à penser sans se laisser contraindre par les normes. C’est le bon levier, mais un levier juridiquement délicat : quiconque supprime des règles doit clarifier qui est responsable si un incident survient en l’absence de distances de sécurité, car la responsabilité objective du propriétaire d’un ouvrage au titre de l’article 58 du Code des obligations (CO) ne disparaît pas automatiquement avec elles.[10] Il s’agit là d’un travail minutieux qui incombe aux juristes cantonaux, et non au Département fédéral de l’environnement, des transports, de l’énergie et de la communication (DETEC).

Dans le même temps, l’activité de construction est en recul : alors qu’un peu plus de 53 000 nouveaux appartements ont été mis sur le marché en 2018, le chiffre le plus récent s’élève à environ 43 000 ; la demande s’élevant à environ 50 000 logements par an, ce qui creuse un déficit de 7 000 à 10 000 appartements, année après année.[11] Le point décisif est un constat qui se perd dans le débat sur la rapidité : la complexité des règles ne conduit pas à de meilleurs résultats. Elle entraîne une intervention accrue de l’État, des coûts plus élevés pour les services d’urbanisme, qui doivent faire face à une charge de travail toujours croissante en matière d’examen des dossiers, ainsi que des coûts plus élevés pour les promoteurs immobiliers, qui en assument en fin de compte la charge financière. Surtout, elle empêche la réalisation de projets dont le besoin se fait urgemment sentir : en premier lieu, de nouveaux logements, ce qui revêt une importance capitale pour la Suisse. La Confédération peut s’appuyer sur son cadre constitutionnel et apporte ainsi une contribution importante, bien que limitée. Mais la véritable réduction des règles ne peut être réalisée que conjointement par la Confédération et les cantons, chacun dans son propre domaine de compétence. On ne construira à nouveau davantage que lorsque les projets de construction devront satisfaire à moins de règles, et non pas simplement aux mêmes règles plus rapidement.

Lire l'article complet sur Finanz und Wirtschaft (FuW) : La frénésie réglementaire : l'accélération des procédures de construction ne résoudra pas la pénurie de logements

Sources :

[1] Secrétariat d’État à l’économie (SECO), Rapport sur les coûts de la réglementation (Report on Regulatory Costs), décembre 2013 (année de référence 2011) ; cf. Kuster/Plaz/Curschellas, « Coûts de la réglementation dans le domaine du droit de la construction », La Vie économique 1/2014 : « Les coûts de la réglementation dans le secteur du bâtiment s'élèvent, pour l'économie suisse, à environ 1,6 milliard de francs au total pour l'année 2011 étudiée, soit un peu moins de 6 % du volume de construction examiné. »

[2] Conseil fédéral suisse, rapport intitulé «Accélération des procédures en matière d’aménagement du territoire et de droit de la construction» du 2 avril 2026 (adopté par le Conseil fédéral le 22 avril 2026)

[3] Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 (Cst. ; RS 101).

[4] Coopératives d'habitation de Zurich (association des coopératives d'habitation de Zurich), «Oui au plan d'aménagement “Seebahn-Höfe”»

[5] Ville de Zurich, communiqué de presse « Référendum populaire contre le plan d’aménagement privé « Seebahn-Höfe » validé » de juillet 2025 (conformément à la résolution du conseil municipal n° 2024/419 du 9 avril 2025 ; vote populaire du 30 novembre 2025)

[6] Ordonnance spéciale I sur la construction du canton de Zurich (BBV I ; LS 700.21)

[7] Modification de la loi sur l'aménagement du territoire du 29 septembre 2023 (BBl 2023 2488), entrant en vigueur par étapes à partir de 2026

[8] Cette citation et les suivantes, tirées des propos de Hans Wicki et Jean-François Steiert, sont tirées de : Andreas Valda, « Des normes de construction excessives étouffent la construction de logements », Bilanz du 6 juillet 2026

[9] « Canton de Zoug : presque sans règles — des zones blanches pour lutter contre la pénurie de logements », 20 Minuten du 7 avril 2026

[10] Loi fédérale du 30 mars 1911 portant modification du Code civil suisse (cinquième partie : Code des obligations) (CO ; RS 220).

[11] Département fédéral de l'économie, de la formation et de la recherche (DEFR), « Plan d'action contre la pénurie de logements », table ronde du 13 février 2024, p. 5