Διαδικασίες έκδοσης οικοδομικών αδειών στην Ελβετία: Γιατί οι λιγότεροι κανόνες σημαίνουν περισσότερες κατοικίες


Πάνω από μια δεκαετία πριν, η Κρατική Γραμματεία Οικονομικών Υποθέσεων (SECO) υπολόγισε ότι το ρυθμιστικό κόστος μόνο για την κατασκευή κτιρίων ανερχόταν σε περίπου 1,6 δισεκατομμύρια ελβετικά φράγκα ετησίως, σχεδόν το 6% του όγκου των κατασκευών[1], και από τότε η ρυθμιστική πυκνότητα δεν έχει παρά αυξηθεί. Ωστόσο, έχει επικρατήσει μια βολική αντίδραση: η Βέρνη πρέπει να λύσει το πρόβλημα, και αρκούν ταχύτερες διαδικασίες. Και οι δύο αυτές παραδοχές είναι ανεπαρκείς. Όποιος διαβάσει την έκθεση του Ομοσπονδιακού Συμβουλίου της 2ας Απριλίου 2026 σχετικά με την επιτάχυνση των διαδικασιών στον χωροταξικό σχεδιασμό και το δίκαιο των κατασκευών[2] θα διαπιστώσει: σύμφωνα με το Σύνταγμα, η ομοσπονδιακή κυβέρνηση μπορεί να προσφέρει μόνο ένα μέρος της λύσης, και ακόμη και όπου έχει αρμοδιότητα, η απλή επιτάχυνση δεν συμβάλλει ουσιαστικά στην αντιμετώπιση της υποκείμενης αιτίας.

  1. Who is responsible for building permit procedures and construction law in Switzerland?

Σύμφωνα με το άρθρο 75 παράγραφος 1 του Ομοσπονδιακού Συντάγματος (Συν.), η Ομοσπονδία έχει την εξουσία να καθορίζει αρχές στον τομέα του χωροταξικού σχεδιασμού. Η εφαρμογή εναπόκειται στα καντόνια, ενώ το ίδιο το δίκαιο των κατασκευών αποτελεί ουσιαστικά αρμοδιότητα των καντονίων. Η Ομοσπονδία ρυθμίζει τα θέματα εθνικής σημασίας και πρέπει να αφήνει στα καντόνια τη μέγιστη δυνατή ευχέρεια στην εφαρμογή, όπως απαιτούν η διαδικαστική κυριαρχία και η οργανωτική αυτονομία τους (άρθρο 46 παράγραφος 3 και άρθρο 47 Cst.).[3] Κάθε μέτρο για την επιτάχυνση των διαδικασιών πρέπει να αξιολογείται με βάση αυτή την κατανομή αρμοδιοτήτων.


  1. Which acceleration measures has the Federal Council examined, and why does it reject most of them?

Η έκθεση του Ομοσπονδιακού Συμβουλίου εξετάζει διεξοδικά τις πιο προφανείς προτάσεις, από την επιβολή εξόδων στους απορριφθέντες ενιστάμενους έως την αυτόματη έγκριση μετά τη λήξη της προθεσμίας. Για τις περισσότερες από αυτές, καταλήγει στο συμπέρασμα ότι θα παραβίαζαν την καντονική διαδικαστική κυριαρχία ή θα θίγαν θεμελιώδη δικαιώματα, όπως το δικαίωμα ακρόασης (άρθρο 29 παράγραφος 2 του Συντάγματος) και τις διαδικαστικές εγγυήσεις των γειτόνων. Δεν πρόκειται για αυτοσυγκράτηση που πηγάζει από σκοπιμότητα· είναι η λογική συνέπεια της συνταγματικής κατανομής των εξουσιών.

«Σε αυτόν τον τομέα, η Συνομοσπονδία μπορεί να πράξει μόνο ό,τι της επιτρέπει το Σύνταγμα: ούτε περισσότερο, ούτε λιγότερο.»
  1. What can the Confederation actually deliver?

Αυτό αφήνει τρία ή τέσσερα μέτρα για τα οποία η Ομοσπονδία έχει πραγματικά αρμοδιότητα: την ανακήρυξη της κατασκευής κατοικιών ως θέματος εθνικού ενδιαφέροντος, τον περιορισμό του δικαιώματος προσφυγής και τον περιορισμό των λόγων προσφυγής ενώπιον του Ομοσπονδιακού Ανωτάτου Δικαστηρίου. Πρόκειται για σημαντικούς αλλά εγγενώς περιορισμένους μοχλούς: αφορούν διαδικασίες ενώπιον του Ομοσπονδιακού Ανωτάτου Δικαστηρίου, το τελευταίο από μια σειρά δικαστικών βαθμίδων, και όχι απαραίτητα το στάδιο όπου προκύπτει η μεγαλύτερη καθυστέρηση. Το έργο Seebahn-Höfe στη Ζυρίχη αποτελεί χαρακτηριστικό παράδειγμα: οι συνεταιρισμοί κατοικιών ABZ και BEP σχεδιάζουν εδώ και περίπου είκοσι χρόνια την ανακαίνιση των συγκροτημάτων τους, που χτίστηκαν στα τέλη της δεκαετίας του 1920: 350 νέα συνεταιριστικά διαμερίσματα, στέγαση για 1.000 κατοίκους αντί των 500 που φιλοξενούνται σήμερα.[4] Μετά από χρόνια συζητήσεων σχετικά με την προστασία της πολιτιστικής κληρονομιάς και τη διαδικασία του σχεδίου μελέτης, το έργο τέθηκε στη συνέχεια σε δημοψήφισμα τον Νοέμβριο του 2025.[5] Αυτές οι καθυστερήσεις δεν εμπίπτουν στο πεδίο ρύθμισης της Ομοσπονδίας: το πρόβλημα δεν ήταν ποτέ μόνο η διαδικασία, αλλά ο τεράστιος όγκος των ουσιαστικών ζητημάτων που έπρεπε να επιλυθούν.

  1. Why does the body of rules keep growing regardless?

Δύο πρόσφατα επίσημα παραδείγματα καταδεικνύουν πόσο γρήγορα διευρύνεται ο κανονιστικός πλαίσιο: η Ειδική Οικοδομική Διάταξη Ι του Καντονιού της Ζυρίχης διευρύνθηκε κατά περίπου ένα τρίτο με την αναθεώρηση του νόμου περί ενέργειας του 2022[6], ενώ η τελευταία αναθεώρηση του Νόμου περί Χωροταξίας επιμηκύνει τα αναθεωρημένα άρθρα κατά παρόμοια τάξη μεγέθους.[7] Σε αυτό προστίθεται η αθροιστική επίδραση της νομοθεσίας για το περιβάλλον, την προστασία από τον θόρυβο, τη διατήρηση της πολιτιστικής κληρονομιάς, το κλίμα και την ενέργεια σε κάθε επίπεδο – ομοσπονδιακό, καντονικό και δημοτικό –, η οποία γίνεται αυστηρότερη ανεξάρτητα η μία από την άλλη και στην πράξη αλληλεπικαλύπτεται. Ο Oliver Streiff, καθηγητής δημοσίου δικαίου στο Πανεπιστήμιο Εφαρμοσμένων Επιστημών της Ζυρίχης (ZHAW), περιγράφει αυτή τη συσσώρευση κανόνων από διαφορετικούς κλάδους του δικαίου ως το βασικό πρόβλημα του σημερινού χωροταξικού και οικοδομικού δικαίου.[8] Αυτό ανταποκρίνεται στην πρακτική εμπειρία: μια αίτηση οικοδομικής άδειας σήμερα περνά από την αρμόδια οικοδομική αρχή και τις υπηρεσίες ενέργειας, θορύβου, προστασίας των υδάτων και μεταφορών· κάθε μία εφαρμόζει τη δική της εξειδικευμένη νομοθεσία, και κάθε γύρος συμπληρωματικών αιτημάτων παρατείνει τη διαδικασία, ανεξάρτητα από το πόσο ψηφιακή είναι η φόρμα ή πόσο πολύ περιορίζει η Βέρνη το δικαίωμα προσφυγής. Κάθε αναθεώρηση είναι από μόνη της βάσιμη· στο σύνολό τους, όμως, δημιουργούν ένα σύνολο κανόνων που κανένας κατασκευαστής δεν μπορεί πλέον να παρακολουθήσει, και το οποίο δεν μειώνεται ούτε καν με μια ταχύτερη διαδικασία.

«Οι πιο περίπλοκοι κανόνες δεν οδηγούν σε καλύτερα κτίρια. Οδηγούν σε υψηλότερο κόστος για το κράτος, τις αρχές και τους κατασκευαστές, και εμποδίζουν την κατασκευή κατοικιών που η Ελβετία χρειάζεται επειγόντως.»
  1. What would actually help against the housing shortage?

Ο Χανς Βίκι, πρόεδρος της ομπρέλας του κατασκευαστικού κλάδου «Bauenschweiz», το συνοψίζει ως εξής: πραγματική ανακούφιση θα προέλθει μόνο από μια ουσιαστική μείωση των κανονισμών σε κάθε επίπεδο και σε κάθε ειδικό τομέα, όχι μόνο στο δικονομικό δίκαιο, και όχι μόνο στη Βέρνη. Το καντόνι του Ζουγκ δοκιμάζει ακριβώς αυτή την προσέγγιση με τις «λευκές ζώνες» του: ζώνες δόμησης στις οποίες θα αναστέλλονται πρακτικά όλοι οι συνήθεις οικοδομικοί κανονισμοί: χωρίς ελάχιστες αποστάσεις, χωρίς όρια ύψους, με μόνο τα πρότυπα που αφορούν την ασφάλεια να παραμένουν σε ισχύ.[9] Ο Ζαν-Φρανσουά Στάιερτ, πρόεδρος της Ελβετικής Διάσκεψης των Καντονικών Διευθυντών Δημοσίων Έργων, Πολεοδομίας και Προστασίας του Περιβάλλοντος (BPUK), προσθέτει: τα καντόνια πρέπει να μάθουν ξανά να σκέφτονται χωρίς να περιορίζονται από κανόνες. Αυτός είναι ο σωστός μοχλός, αλλά νομικά ευαίσθητος: όποιος καταργεί κανόνες πρέπει να διευκρινίσει ποιος φέρει την ευθύνη αν κάτι πάει στραβά χωρίς αποστάσεις από τα όρια, διότι η αντικειμενική ευθύνη του ιδιοκτήτη ενός κτιρίου σύμφωνα με το άρθρο 58 του Κώδικα Υποχρεώσεων (CO) δεν παύει αυτόματα να ισχύει μαζί με αυτούς.[10] Πρόκειται για επίπονη εργασία για τους νομικούς των καντονιών, όχι για το Ομοσπονδιακό Υπουργείο Περιβάλλοντος, Μεταφορών, Ενέργειας και Επικοινωνιών (DETEC).

Εν τω μεταξύ, η κατασκευαστική δραστηριότητα παρουσιάζει πτώση: ενώ το 2018 τέθηκαν στην αγορά περίπου 53.000 νέα διαμερίσματα, ο πιο πρόσφατος αριθμός κυμαίνεται γύρω στα 43.000· με τη ζήτηση να κυμαίνεται σε περίπου 50.000 μονάδες ετησίως, αυτό δημιουργεί ένα κενό 7.000 έως 10.000 διαμερισμάτων, χρόνο με το χρόνο.[11] Το αποφασιστικό σημείο είναι ένα συμπέρασμα που χάνεται στη συζήτηση για την ταχύτητα: η πολυπλοκότητα των κανόνων δεν οδηγεί σε καλύτερα αποτελέσματα. Οδηγεί σε μεγαλύτερη κρατική παρέμβαση, σε υψηλότερο κόστος για τις οικοδομικές αρχές που πρέπει να αντιμετωπίσουν το συνεχώς αυξανόμενο βάρος των ελέγχων, καθώς και σε υψηλότερο κόστος για τους κατασκευαστές ακινήτων, οι οποίοι τελικά το χρηματοδοτούν. Πάνω απ’ όλα, εμποδίζει την υλοποίηση έργων που χρειάζονται επειγόντως: πρώτα απ’ όλα νέες κατοικίες, οι οποίες είναι εξαιρετικά σημαντικές για την Ελβετία. Η Ομοσπονδία μπορεί να αξιοποιήσει το συνταγματικό της πλαίσιο και, με αυτόν τον τρόπο, να προσφέρει μια σημαντική, αν και περιορισμένη, συμβολή. Ωστόσο, η πραγματική μείωση των κανόνων μπορεί να επιτευχθεί μόνο από την Ομοσπονδία και τα καντόνια από κοινού, το καθένα στο πλαίσιο της δικής του σφαίρας αρμοδιότητας. Θα κατασκευαστούν και πάλι περισσότερα κτίρια μόνο όταν ένα κατασκευαστικό έργο θα πρέπει να πληροί λιγότερους κανόνες, και όχι απλώς τους ίδιους κανόνες πιο γρήγορα.

Διαβάστε το πλήρες άρθρο στο Finanz und Wirtschaft (FuW): Ρυθμιστική υπερβολή: Οι ταχύτερες διαδικασίες δόμησης δεν λύνουν το πρόβλημα της στέρησης κατοικιών

Πηγές:

[1] Κρατική Γραμματεία Οικονομικών Υποθέσεων (SECO), Έκθεση για το κόστος της ρύθμισης (Report on Regulatory Costs), Δεκέμβριος 2013 (έτος αναφοράς 2011)· βλ. Kuster/Plaz/Curschellas, «Κόστος ρύθμισης στον τομέα του οικοδομικού δικαίου», Die Volkswirtschaft 1/2014: «Το κόστος ρύθμισης στον τομέα των κτιριακών έργων ανέρχεται συνολικά, για την ελβετική οικονομία κατά το έτος αναφοράς 2011, σε περίπου 1,6 δισ. φράγκα ή λίγο λιγότερο από το 6% του υπό εξέταση όγκου κτιριακών έργων»

[2] Ομοσπονδιακό Συμβούλιο της Ελβετίας, έκθεση με τίτλο «Verfahrensbeschleunigung im Raumplanungs- und Baurecht» (Επιτάχυνση των διαδικασιών στον τομέα του χωροταξικού σχεδιασμού και του οικοδομικού δικαίου) της 2ας Απριλίου 2026 (εγκρίθηκε από το Ομοσπονδιακό Συμβούλιο στις 22 Απριλίου 2026)

[3] Ομοσπονδιακό Σύνταγμα της Ελβετικής Συνομοσπονδίας της 18ης Απριλίου 1999 (Σύντ.; SR 101).

[4] Συνεταιρισμοί Στέγασης της Ζυρίχης (Ένωση Συνεταιρισμών Στέγασης της Ζυρίχης), «Ναι στο σχέδιο διαμόρφωσης “Seebahn-Höfe”»

[5] Δήμος Ζυρίχης, δελτίο τύπου «Συγκροτήθηκε λαϊκό δημοψήφισμα κατά του ιδιωτικού σχεδίου πολεοδομίας ‹Seebahn-Höfe›» του Ιουλίου 2025 (σχετικά με την απόφαση του δημοτικού συμβουλίου GR αριθ. 2024/419 της 9ης Απριλίου 2025· δημοψήφισμα της 30ής Νοεμβρίου 2025)

[6] Ειδικός Κανονισμός Δόμησης Ι του Καντονιού της Ζυρίχης (BBV I· LS 700.21)

[7] Τροποποίηση του Νόμου περί Χωροταξίας της 29ης Σεπτεμβρίου 2023 (BBl 2023 2488), η οποία τίθεται σε ισχύ σταδιακά από το 2026

[8] Αυτό και τα ακόλουθα αποσπάσματα από τους Hans Wicki και Jean-François Steiert, σύμφωνα με: Andreas Valda, «Οι υπερβολικοί οικοδομικοί κανονισμοί καταπνίγουν την κατασκευή κατοικιών», Bilanz της 6ης Ιουλίου 2026

[9] «Καντόνι του Τσούγκ: Σχεδόν χωρίς κανόνες — οι «λευκές ζώνες» καλούνται να αντιμετωπίσουν την έλλειψη κατοικιών», 20 Minuten, 7 Απριλίου 2026

[10] Ομοσπονδιακός νόμος περί τροποποίησης του Ελβετικού Αστικού Κώδικα (Μέρος Πέμπτο: Κώδικας Υποχρεώσεων) της 30ής Μαρτίου 1911 (CO· SR 220).

[11] Ομοσπονδιακό Υπουργείο Οικονομικών, Εκπαίδευσης και Έρευνας (EAER), «Aktionsplan Wohnungsknappheit» (Σχέδιο δράσης για την έλλειψη κατοικιών), στρογγυλή τράπεζα της 13ης Φεβρουαρίου 2024, σ. 5