瑞士的建筑许可程序:为何规则越少,住房越多


十多年前,联邦经济事务秘书处(SECO)估算,仅建筑施工领域的监管成本每年就高达约16亿瑞士法郎,占建筑总量的近6%[1],而此后监管密度更是与日俱增。 然而,一种惯性的思维定式已然根深蒂固:伯尔尼政府应当解决这个问题,而加快审批流程就足够了。这两种假设都未能切中要害。 任何阅读过联邦委员会2026年4月2日关于加快空间规划和建筑法程序的报告[2]的人都会发现:根据《宪法》,联邦政府只能提供部分解决方案;即便在联邦政府确实拥有管辖权的领域,单纯加快程序也难以解决根本原因。

  1. Who is responsible for building permit procedures and construction law in Switzerland?

根据《联邦宪法》(Cst.)第75条第1款,联邦有权在空间规划领域制定原则。具体实施由各州负责,而建筑法本身本质上属于各州的事务。 联邦负责规范具有国家重要性的事项,并在实施过程中尽可能给予各州最大的自由裁量权,以符合各州在程序上的主权和组织上的自治权(《联邦宪法》第46条第3款和第47条)。[3] 任何旨在加快程序的措施,都必须以此职责分工为依据加以衡量。


  1. Which acceleration measures has the Federal Council examined, and why does it reject most of them?

联邦委员会的报告仔细审查了最显而易见的提案,包括向异议未获支持者征收费用,以及在截止期限届满后自动批准等。 报告得出的结论是,其中大多数提案都会侵犯各州的程序主权,或触及诸如陈述意见权(《联邦宪法》第29条第2款)以及邻居的程序保障等基本权利。这种克制并非出于权宜之计,而是宪法权力划分所产生的必然结果。

«在这个领域,联邦只能做《宪法》允许它做的事:不多也不少。»
  1. What can the Confederation actually deliver?

这样一来,联邦政府真正有权采取的措施只剩下三到四项:将住房建设列为国家利益事项、缩小上诉资格范围,以及限制向联邦最高法院提起上诉的理由。 这些措施虽重要,但本质上作用有限:它们涉及联邦最高法院的诉讼程序——这是多级司法体系中的最后一道关卡——却未必是导致最大延误的环节。 苏黎世的“Seebahn-Höfe”项目便印证了这一点:ABZ和BEP两家住房合作社计划对其建于20世纪20年代末的住宅区进行翻新已有约二十年之久:计划新建350套合作社公寓,使居住人数从目前的500人增加到1,000人。[4] 经过多年的文物保护辩论和设计规划程序后,该项目于2025年11月面临了一次全民公投。[5] 这些延误超出了联邦政府可能监管的范围:挑战从来不仅仅是程序本身,而是必须解决的实质性问题数量之多。

  1. Why does the body of rules keep growing regardless?

最近的两个官方案例表明,法规体系正在迅速扩张:《苏黎世州特别建筑条例I》随着2022年《能源法》的修订[6],其篇幅扩大了约三分之一;而《空间规划法》的最新修订版,其修订后的条款篇幅也增加了类似数量级。[7] 此外,联邦、州和市各级的环境法、噪音防护法、文化遗产保护法、气候法和能源法产生的累积效应也不容忽视——这些法规各自独立地趋于严格,并在实践中相互重叠。 苏黎世应用科学大学(ZHAW)公法教授奥利弗·施特雷夫(Oliver Streiff)将这种来自不同法律领域的规则叠加现象,描述为当今空间规划与建筑法面临的核心问题。[8] 这与实际经验相符:如今,一份建筑申请需经过建筑主管部门以及能源、噪音、水资源保护和交通部门;每个部门都依据其各自的专业法律进行审查,而每一轮后续要求都会延长审批程序,无论申请表多么数字化,或伯尔尼如何缩小上诉资格范围。 每一项修订单看都情有可原;但综合起来,它们形成了一套连开发商都难以理清的规则体系,而即便是更快捷的审批流程也无法缩减其规模。

«更复杂的规则并不能造就更好的建筑。它们只会给国家、政府部门和开发商带来更高的成本,并阻碍瑞士亟需的住房建设。»
  1. What would actually help against the housing shortage?

建筑行业伞形组织“Bauenschweiz”主席汉斯·维基(Hans Wicki)一语中的:唯有在各个层级和各个专业领域大幅减少规定,而不仅仅是在程序法方面,也不仅仅局限于伯尔尼,才能真正带来缓解。 楚格州正通过其“白区”项目试行这一路径:在这些建筑区内,几乎所有惯常的建筑法规都将被暂停执行——既无最小间距要求,也无高度限制,仅保留与安全相关的标准继续生效。[9] 瑞士各州公共工程、规划与环境保护局长会议(BPUK)主席让-弗朗索瓦·施泰尔特(Jean-François Steiert)补充道:各州必须重新学会摆脱规范的束缚进行思考。 这是正确的切入点,但在法律上却颇为棘手:谁若废除这些规则,就必须明确在没有边界距离限制的情况下,一旦发生事故,责任应由谁承担,因为《义务法典》(CO)第58条规定的建筑物所有人的严格责任并不会随着这些规则的废除而自动消失。[10] 这是各州法律专家需要费心处理的工作,而非联邦环境、交通、能源和通信部(DETEC)的职责。

与此同时,建筑活动正在减少:虽然2018年有约53,000套新公寓投放市场,但最新数据仅为约43,000套; 鉴于年需求量约为50,000套,这导致年复一年地出现7,000至10,000套公寓的缺口。[11] 关键在于一个常被关于“速度”的争论所忽视的事实:规则的复杂性并不会带来更好的结果。 它只会导致政府干预比例增加,建筑主管部门因应对日益沉重的审查负担而成本上升,房地产开发商——作为最终的资金承担者——成本同样攀升。最重要的是,它阻碍了亟需推进的项目:首当其冲的就是新建住房,这对瑞士而言至关重要。 联邦政府可以利用其宪法框架,从而做出重要(尽管有限)的贡献。但真正的规则简化只能由联邦和各州共同实现,双方各自在其职责范围内行事。只有当建筑项目需要满足的规则减少时,而非仅仅更快地满足相同的规则,建筑量才会再次增加。

阅读《金融与经济》(FuW)上的全文:监管狂潮:加快建设审批程序无法解决住房短缺问题

来源:

[1] 经济事务国务秘书处(SECO),《监管成本报告》(Report on Regulatory Costs),2013年12月(基准年为2011年);参见Kuster/Plaz/Curschellas,《建筑法领域的监管成本》, 《国民经济》2014年第1期:“在2011年这一研究年度,建筑业的监管成本对瑞士经济而言总计约为16亿瑞士法郎,占该年度建筑工程总量的近6%”

[2] 瑞士联邦委员会,2026年4月2日发布的报告《空间规划与建筑法中的程序加速》(2026年4月22日由联邦委员会通过)

[3] 1999年4月18日《瑞士联邦宪法》(宪法;SR 101)。

[4] 苏黎世住房合作社协会(Zurich housing cooperatives association),《支持“Seebahn-Höfe”规划方案》

[5] 苏黎世市,2025年7月发布的媒体通告《针对“Seebahn-Höfe”私人规划方案的公民公投已成立》(依据2025年4月9日市议会第2024/419号决议; 2025年11月30日全民公投)

[6] 苏黎世州《特别建筑条例 I》(BBV I;LS 700.21)

[7] 2023年9月29日《空间规划法》修正案(BBl 2023 2488),自2026年起分阶段生效

[8] 此处及下文引自汉斯·维基(Hans Wicki)和让-弗朗索瓦·施泰尔特(Jean-François Steiert)的言论,出处为:安德烈亚斯·瓦尔达(Andreas Valda)所著《过度的建筑规范压垮了住房建设》,载于2026年7月6日《Bilanz》报

[9] “楚格州:几乎没有限制——‘白色区域’旨在缓解住房短缺问题”,《20 Minuten》2026年4月7日

[10] 1911年3月30日《关于修订瑞士民法典(第五部分:债法典)的联邦法》(CO;SR 220)。

[11] 联邦经济、教育与研究部(EAER),《住房短缺行动计划》,2024年2月13日圆桌会议,第5页