Autorzy: Alexander i Shynar Lindemann z kancelarii LINDEMANNLAW dla TND Universe
Malta znajduje się na szczególnym skrzyżowaniu dróg — jest państwem członkowskim UE położonym w samym sercu Morza Śródziemnego, jurysdykcją opartą na prawie cywilnym, w której język angielski jest głęboko zakorzeniony w biznesie, bankowości i prawie, a także rynkiem charakteryzującym się jednym z najbardziej zorientowanych na międzynarodowość systemów prawnych dotyczących nieruchomości w południowej Europie. Dla zamożnych osób prywatnych (HNWI) i firm rodzinnych rozważających inwestycje w regionie śródziemnomorskim Malta łączy w sobie atrakcyjny styl życia, pełny dostęp do traktatów UE oraz infrastrukturę prawną, która – choć jasno uregulowana – jest otwarcie przychylna kapitałowi zagranicznemu.
Dla międzynarodowych inwestorów i firm zarządzających majątkiem rodzinnym, rozważających inwestycję w nieruchomości w regionie Morza Śródziemnego, oto co naprawdę ma znaczenie w 2026 roku.
Fundacja prawa cywilnego o praktycznym zasięgu w języku angielskim
Malta jest w przeważającej mierze jurysdykcją opartą na prawie cywilnym, a prawo prywatne wywodzi się z tradycji rzymskiej i kontynentalnej. Przepisy proceduralne oraz niektóre aspekty prawa handlowego nadal odzwierciedlają historyczny wpływ angielskiego prawa zwyczajowego, a sądy stosują skodyfikowane akty prawne — przede wszystkim Kodeks cywilny, Kodeks organizacji i postępowania cywilnego (COCP) oraz Kodeks handlowy — jako główne źródło prawa.
Co ma kluczowe znaczenie dla nabywców, transakcje dotyczące nieruchomości na Malcie, które powodują powstanie, przeniesienie lub obciążenie praw do nieruchomości, muszą być sporządzone w formie aktu notarialnego przed notariuszem maltańskim. Notariusz weryfikuje tytuł własności, przeprowadza wyszukiwania w rejestrach, sporządza akt notarialny i rejestruje go w Rejestrze Publicznym — a w przypadku, gdy nieruchomość znajduje się na obszarze objętym ewidencją gruntów, również w Rejestrze Gruntów. Rejestracja nadaje prawu skuteczność wobec osób trzecich, a hipoteki nabywają moc prawną od daty rejestracji.
Bezpieczeństwo tytułu własności opiera się zatem na udokumentowanym, profesjonalnym i zarejestrowanym procesie, którego fundamentem jest notariusz ponoszący osobistą odpowiedzialność.
Zezwolenie AIP i umowy SDA: pierwsze pytanie, jakie powinien zadać sobie każdy zagraniczny nabywca
Najważniejszą kwestią dla inwestorów niebędących rezydentami jest system nabywania nieruchomości (AIP).
Obywatele UE i EOG mający miejsce stałego zamieszkania na Malcie mogą swobodnie nabyć jedną nieruchomość jako swoje główne miejsce zamieszkania. Poza tym — oraz w przypadku praktycznie każdego nabywcy spoza UE — zazwyczaj wymagane jest zezwolenie AIP, z dwoma istotnymi wyjątkami:
W przypadku gdy nabywca od co najmniej pięciu lat ma miejsce stałego zamieszkania na Malcie.
W przypadku gdy nieruchomość znajduje się na terenie specjalnie wyznaczonego obszaru (SDA). Nieruchomości na terenie SDA mogą zasadniczo być nabywane przez osoby dowolnej narodowości bez konieczności uzyskania zezwolenia AIP, z pełnymi prawami własności i bez ograniczeń ilościowych.
W przypadkach, w których wymagane jest zezwolenie AIP, obowiązują ustawowe minimalne progi wartości, indeksowane corocznie. Zgodnie z obwieszczeniem prawnym nr 174 z 2024 r.: obecnie 174 274 euro w przypadku mieszkania lub dwupoziomowego mieszkania oraz 300 619 euro w przypadku każdego innego rodzaju nieruchomości.
W odniesieniu do przedsiębiorstw obowiązuje analogiczna zasada: przedsiębiorstwa z siedzibą w UE (w tym maltańskie) mogą nabywać nieruchomości niezbędne do prowadzenia działalności, o ile co najmniej 75 % ich kapitału zakładowego znajduje się w posiadaniu obywateli UE; w przeciwnym razie wymagane jest zezwolenie AIP, chyba że nieruchomość znajduje się w strefie SDA.
W przypadku zamożnych klientów praktyczna rada brzmi niemal zawsze: przed podpisaniem umowy należy zaplanować ścieżkę nabycia nieruchomości — i poważnie rozważyć nieruchomości położone w strefie SDA, gdzie konieczne jest zminimalizowanie utrudnień regulacyjnych.
Swobodny przepływ kapitału, ścisłe przestrzeganie przepisów
Malta stosuje unijne przepisy dotyczące swobodnego przepływu kapitału. Nie obowiązują żadne ograniczenia dewizowe dotyczące repatriacji kapitału lub zysków, pod warunkiem uregulowania wszystkich podatków oraz przestrzegania przepisów dotyczących przeciwdziałania praniu pieniędzy — w tym zasad „poznaj swojego klienta” (KYC) i weryfikacji źródła pochodzenia środków.
W praktyce banki i notariusze stosują rygorystyczne procedury w zakresie przeciwdziałania praniu pieniędzy, sankcji oraz weryfikacji rzeczywistych właścicieli. W przypadku złożonych struktur międzynarodowych dokumentację dotyczącą źródła pochodzenia środków należy przygotować równolegle z prawną analizą due diligence — a nie dopiero po jej zakończeniu.
Wybór odpowiedniej spółki holdingowej
Malta oferuje niezwykle szeroki wachlarz instrumentów inwestycyjnych, nadzorowanych w stosownych przypadkach przez Maltański Urząd Nadzoru Usług Finansowych (MFSA):
SICAV (spółka inwestycyjna o zmiennym kapitale zakładowym), często organizowana jako fundusz wielofunduszowy lub fundusz parasolowy, jest powszechnie wykorzystywana w strategiach funduszy otwartych, w tym w sektorze nieruchomości.
INVCO (spółka inwestycyjna o stałym kapitale zakładowym) – spółka akcyjna wykorzystywana zazwyczaj w strukturach funduszy zamkniętych.
Spółki komórkowe oraz spółki komórkowe z osobowością prawną (ICC/RICC), umożliwiające ustawowe rozdzielenie aktywów i zobowiązań między poszczególne komórki w ramach jednej struktury korporacyjnej.
Spółki komandytowe (en commandite), fundusze inwestycyjne utworzone na mocy ustawy o funduszach powierniczych i powiernikach oraz wspólne fundusze umowne (CCF) — te ostatnie mają zazwyczaj charakter przejrzysty podatkowo i umowny.
Standardowe spółki maltańskie oraz spółki celowe (SPV) są również powszechnie wykorzystywane do nabywania pojedynczych aktywów, tworzenia spółek joint venture oraz prowadzenia działalności handlowej.
Niezależnie od wybranej formy prawnej, dochody uzyskane z nieruchomości położonych na Malcie podlegają zawsze opodatkowaniu na Malcie. Wybór formy prawnej ma wpływ na strukturę zarządzania, podział odpowiedzialności oraz sytuację w świetle umów międzynarodowych — nie wpływa jednak na podstawowe obciążenie podatkowe na Malcie w odniesieniu do lokalnych dochodów z wynajmu i zysków kapitałowych.
Proces przejęcia w skrócie
Typowa transakcja na Malcie przebiega według jasnego schematu: najpierw następują negocjacje, a następnie sporządzana jest pisemna umowa przedwstępna (konvenju), często podpisywana w obecności notariusza. W momencie podpisania umowy nabywca zazwyczaj wpłaca około 10 % kwoty jako zadatek. W ciągu 21 dni należy zgłosić tę umowę do Komisarza ds. Podatków, uiszczając tymczasową opłatę w wysokości 1% — z zastrzeżeniem zwolnień przysługujących osobom kupującym nieruchomość po raz pierwszy oraz innych zwolnień ustawowych.
Ostateczne przeniesienie własności następuje na podstawie aktu notarialnego sporządzonego przed notariuszem, który ma następnie 15 dni na wpisanie aktu do rejestru i dokończenie rejestracji. Pośrednicy w obrocie nieruchomościami pobierają zazwyczaj opłatę w wysokości około 5 % ceny sprzedaży (pokrywaną przez sprzedającego) i podlegają obecnie licencjonowaniu oraz nadzorowi Agencji Rynku Nieruchomości na mocy rozdziału 644 maltańskiego kodeksu prawnego.
Obowiązujące umowy najmu pozostają w mocy wraz z nabyciem nieruchomości — nabywca przejmuje rolę wynajmującego, a najemcy nadal korzystają z gwarancji wynikających z umowy najmu oraz ustawy o prywatnych umowach najmu lokali mieszkalnych (PRLA, rozdział 604), która ogranicza wysokość kaucji mieszkaniowej do wysokości jednego miesiącznego czynszu oraz ustala maksymalny roczny wzrost czynszu w umowach najmu lokali mieszkalnych na poziomie 5%.
Finansowanie: oparte na usługach notarialnych, kierowane przez banki, konserwatywne
Finansowanie nieruchomości na Malcie zapewniają maltańskie banki oraz inne licencjonowane instytucje kredytowe, przy czym kredytodawcy z UE/EOG mogą prowadzić działalność na Malcie na zasadzie paszportowania w ramach ram CRD/CRR. Zabezpieczenie ustanawia się głównie w formie hipotek — na Malcie nie stosuje się pojęcia „mortgage” znanego w systemie common law — które, aby były skuteczne i nabywały pierwszeństwo od momentu rejestracji, muszą być sporządzone w formie aktu notarialnego i wpisane do rejestru publicznego.
Oprocentowanie kredytów jest zazwyczaj ustalane na podstawie wskaźników referencyjnych EBC/Euribor powiększonych o marżę bankową. Kodeks cywilny określa ogólną maksymalną umowną stopę procentową na poziomie 8 %, jednak licencjonowane banki są zwolnione z tego ograniczenia w zakresie swojej działalności kredytowej podlegającej regulacjom. Standardem są klauzule dotyczące stosunku wartości kredytu do wartości nieruchomości (LTV), wskaźnika pokrycia obsługi zadłużenia oraz wskaźnika pokrycia odsetek, a banki maltańskie zazwyczaj oczekują od kredytobiorców wniesienia około 30 % kapitału własnego do finansowania projektów.
Zagraniczni kredytodawcy powinni uwzględnić w swoich planach formalności związane z zabezpieczeniami: poświadczenie notarialne, dwumiesięczny termin na rejestrację specjalnych przywilejów oraz — w przypadku finansowania opartego na dzierżawie wieczystej lub dzierżawie rządowej — uznanie pozycji kredytodawcy przez Urząd ds. Gruntów.
Wywłaszczenie, konfiskata i najnowsze reformy
Konstytucyjna ochrona własności jest silna. Wywłaszczenie na mocy ustawy o gruntach rządowych (rozdział 573) jest dozwolone wyłącznie w celach publicznych i wymaga wypłaty odpowiedniego odszkodowania, przy czym sprawę mogą rozpatrzyć zarówno sądy maltańskie, jak i – w ostateczności – Europejski Trybunał Praw Człowieka. Konfiskata bez odszkodowania ogranicza się do konfiskaty mienia w ramach postępowania karnego w przypadku skazania.
Dwa ostatnie wątki dotyczące reform mają znaczenie dla inwestorów:
Ustawa nr XX z 2024 r. zmodernizowała system najmu lokali mieszkalnych — wprowadzono jaśniejsze zasady dotyczące przedłużania umów, rezygnacji z najmu, warunków mieszkaniowych i maksymalnej liczby mieszkańców; wprowadzono obowiązkową rejestrację online oraz rozszerzono uprawnienia Komisji Orzekającej ds. Prywatnych Umów Najmu Lokali Mieszkalnych.
W budżetach na lata 2025 i 2026 utrzymano i rozszerzono ulgi podatkowe związane z podatkiem od nieruchomości — w tym znaczne ulgi dla nieruchomości położonych na obszarach objętych ochroną urbanistyczną, nieruchomości pustostanowych i starszych (ulgi od zysków kapitałowych, opłaty skarbowej i podatku VAT w przypadku nieruchomości o wartości do 750 000 euro), a także standardowy program dla osób kupujących nieruchomość po raz pierwszy: zerowa opłata skarbowa od pierwszych 200 000 euro oraz dotacja w wysokości 10 000 euro wypłacana w ciągu dziesięciu lat.
Równolegle nowy, trójstopniowy system wydawania zezwoleń środowiskowych, wprowadzony w 2025 r., zapewnia ściślejszy nadzór regulacyjny nad projektami na dużą skalę i projektami przemysłowymi oraz bardziej zintegrowane powiązania między kontrolami w zakresie planowania (PA) a kontrolami środowiskowymi (ERA).
Co to oznacza dla inwestorów zagranicznych
Dla zamożnych klientów indywidualnych (HNWI) i firm zarządzających majątkiem rodzinnym (family offices) Malta rzadko stanowi inwestycję nastawioną wyłącznie na zysk. Jest to strategiczna baza w UE, zapewniająca pełny dostęp do śródziemnomorskiego stylu życia, infrastrukturę profesjonalną posługującą się językiem angielskim oraz jeden z najbardziej elastycznych ekosystemów podmiotów holdingowych w Europie Południowej.
Decydujące czynniki sukcesu w 2026 roku to:
Wczesne zaangażowanie się w system AIP — oraz wykorzystanie podmiotów typu SDA tam, gdzie konieczne jest zminimalizowanie utrudnień regulacyjnych. Wybór struktury holdingowej (maltańska spółka celowa, SICAV, spółka komórkowa, spółka osobowa lub fundusz inwestycyjny), która pasuje zarówno do aktywów, jak i do szerszej architektury majątku rodzinnego. Traktowanie dokumentacji dotyczącej przeciwdziałania praniu pieniędzy (AML) oraz pochodzenia środków jako równoległego nurtu prac, a nie kwestii dodawanej na końcu. Współpraca z doradcami, którzy rozumieją zarówno maltańskie mechanizmy oparte na notariuszach, jak i transgraniczną sytuację między UE a Szwajcarią.
Jeśli zostanie odpowiednio zbudowana, inwestycja w maltańskie nieruchomości może stanowić wszechstronny, zakorzeniony w UE element zaawansowanego międzynarodowego portfela inwestycyjnego.
LINDEMANNLAW to szwajcarska kancelaria prawna doradzająca miliarderom z listy Forbesa, międzynarodowym inwestorom, firmom zarządzającym majątkiem rodzinnym oraz przedsiębiorcom w zakresie transgranicznych transakcji na rynku nieruchomości, tworzenia struktur prawnych oraz rozwiązań w zakresie zarządzania majątkiem. Alexander i Shynar Lindemann są współzałożycielami firmy TND Universe.