马耳他房地产:面向国际投资者的2026年战略指南

作者:LINDEMANNLAW 律所的亚历山大与希纳尔·林德曼,为 TND Universe 撰稿​


马耳他处于一个独特的交汇点——作为地中海腹地的欧盟成员国,它既是实行大陆法系的司法管辖区,又在商业、银行业和法律领域深度融入了英语体系,其房地产制度在南欧地区也属于最具国际视野的之一。 对于正在考虑在地中海地区进行资产配置的高净值人士和家族办公室而言,马耳他既能提供优质的生活方式,又能享受欧盟条约的全面覆盖,其法律体系在监管严格的同时,也对外国资本持开放态度。

对于正在考虑投资地中海地区房地产的国际投资者和家族办公室而言,以下是2026年真正需要关注的要点。

以民法为基础,兼具英语实践应用能力

马耳他主要属于大陆法系管辖区,其私法植根于罗马法和大陆法传统。 程序规则和商法某些方面仍体现了英国普通法在历史上的影响,法院将成文法——最重要的是《民法典》、《组织与民事诉讼法典》(COCP)和《商法典》——作为主要法律来源加以适用。

对买家而言,至关重要的是,马耳他房地产交易中凡涉及不动产权利的设立、转让或设定负担的,均须由马耳他公证人根据公证书办理。 公证人负责核实产权、进行登记查询、签署公证书,并将其登记在公共登记处——若该房产位于土地登记区内,还需在土地登记处进行登记。登记是使权利对第三方生效的前提,且抵押权的优先顺位自登记之日起确定。

因此,产权保障依赖于一个有据可查、专业且经过登记的流程——而对自身行为负责的公证员则是该流程的基石。

AIP许可与SDA:每位外国买家首先需要了解的问题

对于非居民投资者而言,最重要的一个方面是《不动产收购》(AIP)制度。

在马耳他通常居住的欧盟和欧洲经济区公民,可自由购买一套不动产作为其主要居所。除此之外——对于几乎所有非欧盟买家而言——通常需要获得AIP许可,但有两个重要例外:

买方在马耳他的通常居所已达五年或以上。

该房产位于特别指定区域(SDA)内。原则上,任何国籍的人士均可无需AIP许可即可购置SDA房产,享有完全所有权,且不受数量限制。

如需办理AIP许可,则适用法定最低价值门槛,该门槛每年根据物价指数进行调整。根据2024年第174号法律公告:目前公寓或复式公寓的门槛为174,274欧元,其他类型房产的门槛为300,619欧元。

企业须遵守一项类似规定:在欧盟设立的公司(包括马耳他公司)若其股本至少75%由欧盟公民持有,则可购置经营所需的房产;否则,除非该资产位于特殊发展区(SDA)内,否则必须获得AIP许可。

对于高净值人士而言,切实可行的答案几乎总是:在签署合同之前先规划好收购路径——并认真考虑位于SDA地区的房产,因为在这些地区必须将监管摩擦降至最低。

资本自由流动,严格合规

马耳他适用欧盟关于资本自由流动的规定。只要已缴清所有税款并遵守反洗钱规则(即“了解你的客户”和资金来源要求),资本或利润的汇回均不受外汇管制。

实际上,银行和公证处都会严格执行反洗钱、制裁及实际控制人筛查措施。对于复杂的国际架构,资金来源证明文件的准备工作应与法律尽职调查同步进行,而非事后补办。

选择合适的控股实体

马耳他提供了种类异常丰富的投资工具,其中相关投资工具由马耳他金融服务管理局(MFSA)进行监管:

SICAV(可变股本投资公司)通常采用多基金或伞形基金的结构,被广泛用于包括房地产在内的开放式基金策略。

INVCO(固定股本投资公司)是一种通常用于封闭式基金结构的公众有限公司。

单元公司和股份有限公司单元公司(ICCs/RICCs),允许在单一公司架构下对各单元之间的资产和负债进行法定隔离。

有限责任合伙(en commandite)、根据《信托与受托人法》设立的单位信托,以及共同合同基金(CCFs)——后者通常具有税收透明性和合同性质。

标准马耳他公司和特殊目的实体(SPV)也常用于单一资产收购、合资企业及贸易活动。

无论采用何种架构,源自位于马耳他的不动产的收入均须在马耳他纳税。架构选择会影响治理、资产隔离及税收协定定位——但不会改变马耳他对当地租金收入和资本利得的基本征税义务。

并购流程一览

马耳他典型的房产交易流程清晰明确:先进行谈判,然后签订书面买卖意向书(konvenju),通常在公证人面前签署。签署时,买方通常需支付约10%的定金。 该销售意向书须在21天内向税务专员申报,并缴纳1%的暂定税——首次购房者及其他法定豁免情况除外。

最终的产权转让需通过公证人面前签署的公证书进行,公证人随后有15天时间将该公证书登记并完成注册。房地产经纪人通常收取销售价格约5%的佣金(由卖方支付),目前根据《马耳他法律》第644章的规定,由房地产市场管理局负责对其进行许可和监管。

现有租赁合同随房产一并转让——买方将接替房东的地位,租户则继续享有租赁合同及《私人住宅租赁法》(PRLA,第604章)提供的保护,该法规定住宅押金上限为一个月租金,并将住宅租赁合同的年租金涨幅限制在5%以内。

融资:以公证为导向、由银行主导、保守型

马耳他的房地产融资由马耳他银行和其他持牌信贷机构提供,欧盟/欧洲经济区(EEA)的贷款机构可在《资本要求指令》(CRD)和《资本要求条例》(CRR)框架下享受“护照”待遇。 担保主要通过“hypothecs”(马耳他不采用普通法中的“mortgage”概念)设立——该担保须以公证书形式订立,并在公共登记处登记,方能生效,且自登记之日起产生优先受偿权。

贷款利率通常以欧洲央行(ECB)或欧元同业拆借利率(Euribor)为基准,加上银行利差来确定。《民法典》规定合同利率上限一般为8%,但持牌银行的受监管贷款业务不受此限制。 贷款价值比、债务偿付覆盖率和利息覆盖率等契约条款是标准条款,马耳他银行通常要求借款人在项目融资中提供约30%的股权。

外国贷款方应提前规划相关担保手续:公证、为期两个月的特殊权益登记期限,以及——对于永久地役权或政府租赁权融资——土地管理局对贷款方地位的认可。

征用、没收及近期改革

宪法对财产权的保护十分有力。根据《政府土地法》(第573章),征用仅限于公共目的,且须给予充分补偿,马耳他法院以及最终的欧洲人权法院均可对此进行审查。无补偿的没收仅限于定罪后的刑事没收。

最近有两个关于改革的讨论对投资者来说很重要:

2024年第XX号法案对住宅租赁制度进行了现代化改革——就续租、放弃租赁、适居性及最高居住人数制定了更明确的规定;规定必须进行在线登记;并赋予了私人住宅租赁仲裁委员会更强的权力。

2025年和2026年预算案延续并加强了房产税优惠政策——包括针对城市保护区、空置房产和老旧房产的大幅减免(对价值不超过75万欧元的房产,减免资本利得税、印花税和增值税),此外还有标准的首次购房者计划: 首200,000欧元免征印花税,外加10,000欧元补助金(分十年发放)。

与此同时,2025年推出的新的三级环境许可制度,加强对大型和工业项目的监管,并使规划(PA)与环境(ERA)管控之间建立了更紧密的联系。

这对国际投资者意味着什么

对于高净值人士和家族办公室而言,马耳他很少仅仅是追求收益的投资选择。它是欧盟内的战略据点,既能充分体验地中海生活方式,又拥有精通英语的专业服务体系,并且拥有南欧最灵活的控股实体生态系统之一。

2026年的决定性成功因素包括:

尽早融入AIP制度——并在必须最大限度降低监管摩擦的领域利用SDA特性。选择一种既适合资产本身,又符合更广泛的家族财富架构的持股结构(马耳他特殊目的实体、SICAV、单元公司、合伙企业或单位信托)。 将反洗钱(AML)和资金来源文件作为并行工作流程来处理,而非事后补救。并与既了解以公证人为核心的马耳他运作机制,又熟悉欧盟与瑞士跨境定位的顾问合作。

如果操作得当,马耳他房地产投资可以作为成熟国际投资组合中一个以欧盟为依托、用途广泛的基石。

​LINDEMANNLAW 是一家瑞士律师事务所,为《福布斯》榜单上的亿万富翁、国际投资者、家族办公室及企业家提供跨境房地产、架构规划及财富管理方面的咨询服务。亚历山大·林德曼(Alexander Lindemann)和希纳尔·林德曼(Shynar Lindemann)是 TND Universe 的创始合伙人。

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