Von Alexander & Shynar Lindemann von LINDEMANNLAW für TND Universe
Malta befindet sich an einer besonderen Schnittstelle – als EU-Mitgliedstaat im Herzen des Mittelmeers, als Rechtsordnung nach römischem Recht, in der die englische Rechtskultur in Wirtschaft, Bankwesen und Recht tief verwurzelt ist, und als Markt mit einem der internationalsten Immobilienregelwerke in Südeuropa. Für vermögende Privatpersonen und Family Offices, die eine Anlage im Mittelmeerraum in Betracht ziehen, vereint Malta Lebensqualität, uneingeschränkten Zugang zu den EU-Verträgen und eine rechtliche Infrastruktur, die – obwohl klar geregelt – offen für ausländisches Kapital ist.
Für internationale Investoren und Family Offices, die eine Anlage in Immobilien im Mittelmeerraum in Betracht ziehen, sind hier die Faktoren aufgeführt, auf die es im Jahr 2026 wirklich ankommt.
Eine Stiftung für Zivilrecht mit praktischer Reichweite in England
Malta ist überwiegend ein Land mit Zivilrechtsordnung, wobei das Privatrecht auf der römischen und der kontinentalen Tradition basiert. Die Verfahrensvorschriften und bestimmte Aspekte des Handelsrechts spiegeln nach wie vor den historischen Einfluss des englischen Common Law wider, und die Gerichte wenden kodifizierte Rechtsvorschriften – insbesondere das Bürgerliche Gesetzbuch, die Zivilprozessordnung (COCP) und das Handelsgesetzbuch – als primäre Rechtsquelle an.
Für Käufer ist es von entscheidender Bedeutung, dass maltesische Immobilientransaktionen, durch die Rechte an unbeweglichem Vermögen begründet, übertragen oder belastet werden, durch eine öffentliche Urkunde vor einem maltesischen Notar abgewickelt werden müssen. Der Notar prüft die Eigentumsverhältnisse, führt die Registerrecherchen durch, erstellt die Urkunde und trägt sie in das öffentliche Register ein – und, sofern die Immobilie in einem Grundbuchgebiet liegt, auch in das Grundbuch. Erst durch die Eintragung wird das Recht gegenüber Dritten wirksam, und Hypotheken sind ab dem Datum der Eintragung wirksam.
Die Sicherheit des Eigentumsrechts beruht daher auf einem dokumentierten, professionellen und registrierten Verfahren – mit dem persönlich haftenden Notar als Eckpfeiler.
Die AIP-Genehmigung und die SDAs: Die erste Frage für jeden ausländischen Käufer
Der wichtigste Punkt für nicht ansässige Investoren ist die Regelung zum Erwerb von Immobilien (Acquisition of Immovable Property, AIP).
EU- und EWR-Bürger mit gewöhnlichem Wohnsitz in Malta dürfen eine Immobilie als Hauptwohnsitz frei erwerben. Darüber hinaus – und für praktisch jeden Nicht-EU-Käufer – ist in der Regel eine AIP-Genehmigung erforderlich, wobei es zwei wichtige Ausnahmen gibt:
Wenn der Käufer seit fünf Jahren oder länger seinen gewöhnlichen Wohnsitz in Malta hat.
Wenn sich die Immobilie in einem speziell ausgewiesenen Gebiet (SDA) befindet. Immobilien in SDA-Gebieten können grundsätzlich von Personen jeder Nationalität ohne AIP-Genehmigung erworben werden, wobei volle Eigentumsrechte bestehen und keine mengenmässigen Beschränkungen gelten.
Ist eine AIP-Genehmigung erforderlich, gelten gesetzliche Mindestwertschwellen, die jährlich indexiert werden. Gemäss der Rechtsmitteilung 174 von 2024 betragen diese derzeit 174.274 € für eine Wohnung oder Maisonette und 300.619 € für alle anderen Arten von Immobilien.
Für Unternehmen gilt eine parallele Regelung: In der EU ansässige Unternehmen (einschliesslich maltesischer Unternehmen) dürfen für ihre Geschäftstätigkeit erforderliche Immobilien erwerben, wenn mindestens 75 % ihres Aktienkapitals im Besitz von EU-Bürgern sind; andernfalls ist eine AIP-Genehmigung erforderlich, es sei denn, die Immobilie befindet sich in einer SDA.
Für vermögende Privatpersonen lautet die praktische Antwort fast immer: Den Erwerbsprozess vor Vertragsunterzeichnung strukturieren – und Immobilien in SDA-Gebieten ernsthaft in Betracht ziehen, wo regulatorische Reibungsverluste minimiert werden müssen.
Freier Kapitalverkehr, strenge Einhaltung der Vorschriften
Malta wendet die EU-Vorschriften zum freien Kapitalverkehr an. Es bestehen keine Devisenkontrollen hinsichtlich der Rückführung von Kapital oder Gewinnen, sofern alle Steuern beglichen sind und die Vorschriften zur Bekämpfung der Geldwäsche – KYC und Herkunft der Mittel – eingehalten werden.
In der Praxis wenden Banken und Notare strenge Prüfungen in den Bereichen Geldwäschebekämpfung, Sanktionen und wirtschaftliches Eigentum an. Bei komplexen internationalen Strukturen sollte die Dokumentation zur Herkunft der Gelder parallel zur rechtlichen Due Diligence erstellt werden – und nicht erst danach.
Die Wahl der richtigen Zweckgesellschaft
Malta bietet eine ungewöhnlich breite Palette an Anlageinstrumenten, die gegebenenfalls von der Malta Financial Services Authority (MFSA) beaufsichtigt werden:
Die SICAV (Investmentgesellschaft mit variablem Kapital), die häufig als Multi-Fonds- oder Dachfonds-Struktur konzipiert ist, wird häufig für offene Fondsstrategien, einschliesslich Immobilien, genutzt.
Die INVCO (Investmentgesellschaft mit festem Stammkapital), eine Aktiengesellschaft, die typischerweise für geschlossene Fondsstrukturen genutzt wird.
Zellgesellschaften und Incorporated Cell Companies (ICCs/RICCs), die eine gesetzlich vorgeschriebene Trennung von Vermögenswerten und Verbindlichkeiten zwischen den einzelnen Zellen unter einem gemeinsamen Unternehmensdach ermöglichen.
Kommanditgesellschaften (en commandite), Investmentfonds nach dem Trusts and Trustees Act sowie Common Contractual Funds (CCFs) – wobei letztere in der Regel steuerlich transparent und vertraglicher Natur sind.
Auch klassische maltesische Gesellschaften und Zweckgesellschaften (SPVs) werden häufig für den Erwerb einzelner Vermögenswerte, Joint Ventures und Handelsaktivitäten genutzt.
Unabhängig von der gewählten Rechtsform sind Einkünfte aus in Malta gelegenen Immobilien stets in Malta steuerpflichtig. Die Wahl der Rechtsform beeinflusst die Unternehmensführung, die Trennung der Geschäftsbereiche und die Positionierung im Rahmen von Steuerabkommen – nicht jedoch die grundsätzliche maltesische Steuerpflicht für lokale Mieteinnahmen und Veräusserungsgewinne.
Der Akquisitionsprozess im Überblick
Ein typischer Immobilienkauf auf Malta verläuft nach einem klaren Schema: Verhandlungen, gefolgt von einem schriftlichen Kaufversprechen (konvenju), das häufig vor einem Notar unterzeichnet wird. Bei der Unterzeichnung leistet der Käufer in der Regel eine Anzahlung in Höhe von etwa 10 %. Innerhalb von 21 Tagen muss die Kaufzusage dem Finanzkommissar gemeldet werden, wobei eine vorläufige Abgabe in Höhe von 1 % zu entrichten ist – vorbehaltlich von Ausnahmen für Erstkäufer und anderen gesetzlichen Befreiungen.
Die endgültige Übertragung erfolgt durch eine öffentliche Urkunde vor einem Notar, der anschliessend 15 Tage Zeit hat, die Urkunde einzutragen und die Eintragung abzuschliessen. Immobilienmakler berechnen in der Regel etwa 5 % des Verkaufspreises (zu zahlen vom Verkäufer) und unterliegen nun gemäss Kapitel 644 der maltesischen Gesetzgebung der Zulassung und Aufsicht durch die Immobilienmarktbehörde.
Bestehende Mietverträge gehen mit der Immobilie über – der Käufer tritt in die Rolle des Vermieters ein, und die Mieter geniessen weiterhin den Schutz ihres Mietvertrags sowie des Gesetzes über private Wohnraummietverträge (PRLA, Kapitel 604), das die Kaution für Wohnraum auf eine Monatsmiete begrenzt und die jährlichen Mieterhöhungen bei Wohnraummietverträgen auf maximal 5 % beschränkt.
Finanzierung: Notarorientiert, bankgeführt, konservativ
Die Immobilienfinanzierung in Malta wird von maltesischen Banken und anderen zugelassenen Kreditinstituten bereitgestellt, wobei Kreditgeber aus der EU/dem EWR im Rahmen der CRD/CRR-Richtlinien das Passrecht in Anspruch nehmen dürfen. Die Besicherung erfolgt in erster Linie durch Hypotheken – Malta kennt das im Common Law gebräuchliche Konzept der „Mortgage“ nicht –, die durch eine öffentliche Urkunde begründet und im öffentlichen Register eingetragen werden, um wirksam zu sein und ab dem Zeitpunkt der Eintragung Rang zu erlangen.
Kredite werden in der Regel auf Basis der EZB-/Euribor-Referenzzinssätze zuzüglich einer Bankmarge verzinst. Das Bürgerliche Gesetzbuch legt einen allgemeinen vertraglichen Höchstzinssatz von 8 % fest, doch zugelassene Banken sind davon für ihr reguliertes Kreditgeschäft ausgenommen. Kredit-Wert-Verhältnis, Schuldendienstdeckungs- und Zinsdeckungsklauseln sind Standard, und maltesische Banken erwarten in der Regel, dass Kreditnehmer rund 30 % Eigenkapital zur Projektfinanzierung beisteuern.
Ausländische Kreditgeber sollten die erforderlichen Formalitäten im Zusammenhang mit Sicherheiten einplanen: notarielle Beglaubigung, die zweimonatige Frist für die Eintragung besonderer Vorrechte sowie – bei der Finanzierung von Erbpacht- oder staatlichen Pachtverträgen – die Anerkennung der Position des Kreditgebers durch die Grundbuchbehörde.
Enteignung, Einziehung und jüngste Reformen
Der verfassungsrechtliche Eigentumsschutz ist stark ausgeprägt. Eine Enteignung gemäss dem Gesetz über staatliche Grundstücke (Kap. 573) ist nur für öffentliche Zwecke zulässig und setzt eine angemessene Entschädigung voraus; sowohl maltesische Gerichte als auch – in letzter Instanz – der Europäische Gerichtshof für Menschenrechte können dies überprüfen. Eine Einziehung ohne Entschädigung ist auf die strafrechtliche Einziehung im Falle einer Verurteilung beschränkt.
Zwei aktuelle Reformthemen sind für Anleger von Bedeutung:
Mit dem Gesetz XX von 2024 wurde das Mietrecht für Wohnräume modernisiert – klarere Vorschriften zu Verlängerungen, Kündigung, Bewohnbarkeit und maximaler Belegung; obligatorische Online-Registrierung; sowie erweiterte Befugnisse für den Schlichtungsausschuss für private Wohnraummietverträge.
In den Haushalten für 2025 und 2026 wurden die Anreize bei der Grundsteuer fortgeführt und ausgeweitet – darunter erhebliche Erleichterungen für Immobilien in städtischen Denkmalschutzgebieten, leerstehende und ältere Immobilien (Befreiung von Kapitalertragsteuer, Stempelsteuer und Mehrwertsteuer für Immobilien bis zu 750.000 €) sowie das reguläre Förderprogramm für Erstkäufer: Stempelsteuerbefreiung für die ersten 200.000 € sowie ein Zuschuss in Höhe von 10.000 €, der über zehn Jahre ausgezahlt wird.
Parallel dazu sorgt das 2025 eingeführte neue dreistufige Umweltgenehmigungssystem für eine strengere behördliche Aufsicht über Gross- und Industrieprojekte sowie für eine stärker integrierte Zusammenarbeit zwischen den Planungs- (PA) und Umweltkontrollen (ERA).
Was dies für internationale Investoren bedeutet
Für vermögende Privatpersonen und Family Offices ist Malta selten nur eine reine Renditeanlage. Es ist ein strategischer Stützpunkt in der EU, der den uneingeschränkten Zugang zum mediterranen Lebensstil, eine englischsprachige professionelle Infrastruktur und eines der flexibelsten Ökosysteme für Holdinggesellschaften in Südeuropa bietet.
Die entscheidenden Erfolgsfaktoren im Jahr 2026 sind:
Frühzeitige Einbindung in das AIP-System – und Nutzung von SDA-Strukturen, wo regulatorische Reibungsverluste minimiert werden müssen. Auswahl einer Holdingstruktur (maltesische SPV, SICAV, Cell Company, Personengesellschaft oder Investmentfonds), die sowohl zum Vermögenswert als auch zur übergeordneten Familienvermögensarchitektur passt. Die Dokumentation zu Geldwäschebekämpfung (AML) und Herkunft der Gelder als parallelen Arbeitsstrang zu behandeln und nicht als nachträglichen Einfall. Und mit Beratern zusammenzuarbeiten, die sowohl die notariell geprägten maltesischen Abläufe als auch die grenzüberschreitende Positionierung zwischen der EU und der Schweiz verstehen.
Bei richtiger Umsetzung kann eine Immobilienposition auf Malta als vielseitiger, in der EU verankerter Baustein eines ausgefeilten internationalen Portfolios dienen.
LINDEMANNLAW ist eine Schweizer Anwaltskanzlei, die Forbes-Milliardäre, internationale Investoren, Family Offices und Unternehmer in den Bereichen grenzüberschreitende Immobiliengeschäfte, Strukturierung und Vermögenslösungen berät. Alexander und Shynar Lindemann sind Gründungspartner von TND Universe.